Il mattone è da sempre considerato un porto sicuro: il 77% degli italiani vive in una casa di proprietà. Ma la morsa green dell’Europa sta trasformando il sogno in una corsa a ostacoli, se non in un vero e proprio incubo. Fra obblighi di sanguinose ristrutturazioni e criteri sempre più rigidi e sempre più green per i mutui.
Si inizia con il regolamento europeo Crr3, che attua le norme finali di Basilea III per il sistema bancario. L’obiettivo è migliorare la stabilità e la resilienza degli istituti di credito e di conseguenza di tutto il sistema economico. Le norme contengono anche una rivoluzione che investe le case: il tradizionale valore di mercato di un bene immobile dato a garanzia di un prestito (mutuo compreso) viene infatti sostituito da un nuovo criterio, il property value. Una stima prudenziale che tiene conto non solo di quanto il bene vale oggi, ma anche di quanto varrà in futuro, coprendo un periodo di tempo lungo tanto quanto la durata del finanziamento.
I criteri
«Sono tre i criteri che compongono il property value», spiega Enrico Bronchi, Head of Finance Market & Real Estate Business Development di Nomisma, «Primo, lo storico dei cicli immobiliari. Se ci si trova all’inizio di un ciclo positivo come adesso, per esempio, ci si può ragionevolmente aspettare un aumento dei prezzi nel futuro; se invece ci si trova alla fine, è ragionevole aspettarsi dei cali». A contare sono pure altri fattori: «Pesano anche i rischi transizionali, ovvero quelli legati alle politiche di decarbonizzazione. Maggiore è l’efficienza energetica di un immobile, maggiore sarà la sua capacità di conservare valore nel tempo: gli edifici a basse emissioni hanno prezzi più alti e attirano maggiore richiesta. Poi nella valutazione bisogna tenere conto pure di un terzo parametro, ovvero i rischi legati ai cambiamenti climatici e l’esposizione di un immobile a catastrofi naturali come terremoti, alluvioni e frane. Il calcolo infine è influenzato da fattori come il cambiamento demografico e la posizione dell’immobile: un conto sono le aspettative di crescita nelle città, un conto nelle campagne».
30 anni
In pratica, per calcolare il property value si prende il valore di mercato a cui poi sottrarre una cifra X per ottenere una stima prudenziale sul lungo periodo. Nomisma ha calcolato l’impatto della misura: la perdita attesa di valore immobiliare nei prossimi 30 anni dovrebbe attestarsi mediamente tra il -4,2% e il -6,2%. «Nello specifico», spiega lo studio, «dall’analisi dei dati storici emerge come, generalmente, il valore di fine ciclo sia sempre superiore al valore di inizio ciclo. Ciò implica che, all’interno di un ciclo, la perdita massima di valore si ha in termini di differenza tra il punto di massimo e il punto di fine ciclo».
Nei capoluoghi di provincia la possibile perdita di valore immobiliare a 30 anni si attesta mediamente a -4,50%. Flessioni inferiori nelle città metropolitane. Nei Comuni minori si ipotizza una maggiore perdita potenziale del valore, pari a -6,25%, ma si salvano le località turistiche, che registrano la flessione più contenuta (-4,24%) grazie alla presenza di una domanda stabile sia da parte di chi desidera una seconda casa, sia da parte di chi compra per investimento.
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I nuovi parametri sono però un tasto dolente se si guarda la fotografia del patrimonio immobiliare italiano. Secondo gli ultimi dati di Enea e Comitato Termotecnico Italiano Energia e Ambiente, gli edifici residenziali più efficienti (classi A4-B) rappresentano il 20% del totale, mentre quelli meno performanti (classi F-G) pesano per il 45,3%, con un calo di appena il 2% nel 2024 rispetto al 2023. Per quel che riguarda il comparto non residenziale, la quota di edifici nelle classi A4-B è sempre pari al 20%, mentre quelli energivori (F-G) sono scesi al 30,9%. Non solo: secondo l’Ispra, il 94,5% dei Comuni italiani è a rischio frana, alluvione, erosione costiera o valanghe. Siamo uno dei Paesi più esposti d’Europa.
Mutui green
Ma quali saranno le conseguenze sui mutui? È ancora presto per avere un quadro completo. Per ora il Crr3 impatta sul lato delle banche: un minor property value incide sugli accantonamenti, che devono essere maggiori. Gli istituti applicano strumenti di calcolo diversi ed è ancora in corso una fase di monitoraggio per capire se e quali effetti avrà la riforma sull’erogazione dei mutui.
Le case eco sono più costose (dai 500 ai 700 euro in più al metro secondo uno studio di Crif real estate services), ma garantiscono condizioni migliori come dimostrano i mutui green, che offrono condizioni migliori rispetto a quelli tradizionali: secondo un’analisi di Facile.it, è possibile risparmiare fino a 4.500 euro in 25 anni. Chi invece è costretto ad accontentarsi di un appartamento meno efficiente per non sforare il budget deve sborsare di più.
La direttiva
Incombe poi la direttiva Case green, che deve essere recepita entro il prossimo maggio. Gli Stati Ue dovranno predisporre un piano nazionale per garantire la ristrutturazione del parco immobiliare con obiettivo emissioni zero. In particolare, per gli edifici residenziali dovrà essere garantita una riduzione rispetto al 2020 dell’uso dell’energia primaria media almeno del 16% entro il 2030. Verrà introdotto anche l’obiettivo del passaporto di ristrutturazione, una «tabella di marcia su misura per la ristrutturazione profonda di un determinato edificio, in un numero massimo di fasi che ne miglioreranno sensibilmente la prestazione energetica». Il mantra dell’efficienza energetica a tutti i costi si trasformerà in un bagno di sangue per i proprietari: secondo le stime saranno necessari dai 16 ai 90mila euro per ristrutturare una casa di 100 metri quadri secondo i diktat verdi. In totale, per il Politecnico di Milano il conto per l’Italia arriverà a 180 miliardi, quanto speso in tre anni tra Superbonus, Ecobonus e bonus casa. Ma secondo Deloitte servirà la cifra monstre di 800 miliardi. Ed è di questi giorni l’ultima beffa: mentre da un lato è stata sospesa la procedura di infrazione contro l’Italia per deficit eccessivo, dall’altro Bruxelles ne sta già aprendo una nuova per gli incentivi alle caldaie a metano.
Il mercato immobiliare
E in tutto questo il mercato immobiliare come sta? Luci e ombre secondo l’ultimo Osservatorio Nomisma. Nel 2025, incremento del +5,5% delle compravendite, soprattutto con il muto (+25%). Nel secondo semestre crescita moderata dei prezzi, a +0,6%. Un quadro che segna un generale rallentamento rispetto al biennio 2022/2023. «L’andamento dei prezzi indica più che altro un recupero dell’inflazione, vista la limitata capacità di spesa delle famiglie», spiega Elena Molinogni, Head of Real Estate di Nomisma, «Un altro dato che colpisce nel rapporto è il sorpasso, che avviene per la prima volta, della domanda potenziale d’acquisto verso l’affitto (51% contro 49%). Non è una scelta ma una necessità: non si trova l’immobile giusto, per questioni di costi o di caratteristiche, e quindi nell’attesa si ricorre alla locazione».
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