Il ritorno di una certa stabilità sul mercato del credito e l’aumento dei canoni di locazione stanno ridisegnando l’equilibrio tra acquisto e affitto. Secondo l’analisi condotta dall’ufficio studi del gruppo Tecnocasa, nella prima metà del 2025 conviene acquistare un’abitazione in quasi tutte le grandi città italiane, con poche eccezioni. Il ribasso dei tassi e la scarsità di offerta sul mercato degli affitti hanno infatti ristretto il divario tra rata del mutuo e canone mensile, fino a rendere l’acquisto più conveniente anche in contesti urbani dove tradizionalmente la locazione era preferita.
Lo studio ha messo a confronto la rata media di un mutuo venticinquennale, calcolato su un finanziamento pari all’80% del valore dell’immobile, con i canoni di locazione praticati nelle principali città. La simulazione, riferita al primo semestre del 2025 e basata su un tasso medio del 3,2%, mostra un quadro in cui il mattone torna competitivo.
Le Città
Per i bilocali, l’acquisto risulta economicamente vantaggioso ovunque tranne che a Firenze e Milano, dove la rata mensile (rispettivamente 871 e 1.238 euro) è ancora leggermente superiore al canone di locazione (849 e 1.151 euro). Tuttavia, la differenza è talmente contenuta da rendere comunque appetibile la scelta di comprare. Nel caso dei trilocali, la convenienza si sposta in modo più netto a favore dell’acquisto, con due sole eccezioni: a Firenze, dove la rata mensile si attesta su 1.035 euro contro un canone medio di 1.026 euro, e a Bari, dove l’affitto (717 euro) risulta leggermente più conveniente rispetto alla rata di 765 euro.
Lo stesso ragionamento si può applicare ad altre città. A Palermo, ad esempio, la rata media per un bilocale si ferma a 322 euro contro un affitto di 496, e per un trilocale si sale a 383 euro rispetto ai 590 di locazione. Differenze marcate anche a Genova e Torino, dove acquistare consente un risparmio mensile evidente: nel capoluogo ligure la rata per un trilocale è di 394 euro contro un canone medio di 598, mentre a Torino si scende a 575 euro di rata rispetto ai 680 dell’affitto. Perfino in città come Roma e Napoli, dove il mercato è storicamente vivace sul fronte degli affitti, la rata si avvicina ormai al canone: 887 euro contro 913 nella capitale, 685 contro 717 nel capoluogo campano. Questi dati segnalano un allineamento tra i due mercati che, unito al costo crescente della locazione e al moderato ribasso dei tassi, spinge molti a rivalutare la proprietà come scelta razionale (e non solo culturale). Le differenze tra centro e periferia restano però decisive. Nelle aree centrali, dove i prezzi di acquisto rimangono elevati, la rata può superare il canone, ma nelle zone periferiche – dove i valori al metro quadro sono più contenuti – il mutuo risulta quasi sempre più conveniente. L’incremento dei canoni, che negli ultimi anni ha coinvolto anche le aree meno centrali, ha infatti ridotto il margine di vantaggio per l’affitto.
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Redditi instabili
L’orientamento verso l’acquisto è confermato anche dai dati interni alle agenzie del gruppo Tecnocasa: l’83,3% delle operazioni concluse nel primo semestre 2025 riguarda compravendite, contro il 16,7% di locazioni. La propensione a scegliere una casa di proprietà cresce con l’età: tra i 18 e i 34 anni la quota di affitti è del 22,3%, ma scende al 13% nella fascia 35-54 anni per poi risalire oltre il 15% tra i 55 e i 64 anni e al 16,4% tra gli over 65. Il dato riflette un mercato in cui le giovani generazioni, penalizzate da redditi meno stabili e capitale iniziale ridotto, restano più legate alla locazione, mentre con l’avanzare dell’età prevale la logica dell’investimento e della sicurezza patrimoniale.
Leggera flessione
Non a caso, il 18% delle compravendite registrate nella prima parte del 2025 è stato effettuato per investimento, in leggera flessione rispetto al 19,4% dello stesso periodo dell’anno precedente. Dopo la fase di rialzo dei tassi, la quota di investitori si è stabilizzata, ma il mattone continua ad attrarre risparmiatori che puntano sia al rendimento locativo sia alla rivalutazione nel tempo. Dal 1998 a oggi, la crescita dei prezzi ha premiato in particolare Milano, con un incremento del 143,7%, seguita da Napoli (86,7%) e Firenze (86,5%). Gli investitori si orientano soprattutto verso zone universitarie, aree servite e quartieri interessati da interventi di riqualificazione urbana, che offrono le migliori prospettive di rendimento.
Nel complesso, il 2025 si configura come un anno di consolidamento per il mercato residenziale. La previsione di un leggero aumento dei prezzi e delle compravendite, unita alla scarsità di offerta in affitto, spinge sempre più famiglie e investitori a guardare con rinnovato interesse all’acquisto. La casa torna così a essere non solo un bene rifugio, ma anche una scelta economicamente sensata in un contesto in cui il costo del denaro è tornato su livelli sostenibili e il canone d’affitto, al contrario, continua a crescere.
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