Milano il mercato degli affitti va veloce, anzi di più. Il fenomeno degli affitti express, ossia quando un immobile viene locato in meno di 24 ore dalla pubblicazione dell’annuncio, è arrivato a riguardare circa un terzo del totale rispetto a una media nazionale che fatica a superare la doppia cifra. Tempistiche sprint in buona parte legate all’avanzata delle proptech, ossia piattaforme digitali che ottimizzano ogni fase della gestione degli affitti residenziali, insidiando il dominio delle agenzie immobiliari classiche.
Le piattaforme puntano su un modello di affitto “senza stress“ che si basa anche su garanzie sull’incasso e gestione di tutto il burocratico lato proprietari e semplificazione del processo per gli affittuari. Ma non è sempre oro ciò che luccica. Dietro una facciata benevola, spesso queste non-agenzie vanno a loro volta a spremere gli inquilini con voci di costo extra o canoni superiori alla media. Risultato: stanze singole tirate a lucido, con tutti i comfort, e a volte anche zero spese accessorie, ma che arrivano a canoni esorbitanti fino a 1.350 euro nelle zone universitarie delle maggiori città. Le proptech basano i loro modelli sulla possibilità per il cliente di prenotare una sistemazione senza passare dalle agenzie e dalle mille carte: le visite fisiche all’immobile sono spesso sostituite da tour virtuali, mentre l’uso di algoritmi per abbinare inquilini e immobili abbatte i tempi di ricerca. Questo si traduce in minori costi fissi per queste realtà e minori commissioni per chi cerca casa rispetto a quelle praticate dalle agenzie, che in città come Milano arrivano a toccare il 20% del canone annuo. «In passato quasi la totalità delle nostre locazioni era con visita fisica, ora l’80% dei contratti d’affitto li si stipula online senza vedere la casa dal vivo», spiega a Moneta William Maggio, presidente di Joivy, la ex DoveVivo che negli anni è cresciuta in Europa e combina soluzioni residenziali di breve e lungo periodo. «La tendenza è chiara anche se la vecchia metodologia non scomparirà, noi stessi collaboriamo con le agenzie classiche, ma il digitale prenderà sempre più il sopravvento», aggiunge Maggio che giudica il mercato nel suo complesso ancora non pienamente trasparente in merito a tutti i costi accessori. «Nel segmento locazione l’evoluzione principale è l’avanzata degli affitti serviti, quindi meno annunci di case vuote e messe male, sempre più offerte di qualità, ben arredate e con tutti i comfort al fine di andare incontro alla domanda fatta da giovani e non solo», argomenta il presidente di Joivy, realtà da 116 milioni di fatturato nel 2024 e che ha un focus sul medio-lungo periodo con prezzi all-inclusive, quindi anche bollette e assistenza. Approccio abbastanza simile è quello proposto da Ukio, l’ultima in ordine di tempo ad atterrare sul capoluogo meneghino. La proptech spagnola come biglietto da visita per calamitare l’interesse dei proprietari prospetta una rendita maggiore fino al 25%. Presente in altre cinque grandi città europee (Barcellona, Madrid, Lisbona, Parigi e Berlino) e con fatturato atteso oltre i 50 milioni quest’anno, Ukio non va a calpestare i piedi a piattaforme per soggiorni brevi come Airbnb, collocandosi nel settore degli affitti a medio termine (oltre i 30 giorni) su una fascia premium, rivolgendosi quindi a chi soggiorna in città per viaggi di lavoro e ai professionisti del settore digital, come i nomadi digitali. «Pensiamo che Milano arriverà a valere circa il 15% del nostro business a regime – rimarca Stanley Fourteau, co-fondatore e ceo di Ukio – e guardiamo con interesse anche a Roma. Il nostro target sono zone residenziali più adatte alla clientela corporate. Le tariffe di Ukio si collocano nella fascia alta del mercato: per un trilocale in zona Buenos Aires/Porta Venezia la mensilità tocca quota 3.320 euro tutto compreso, a cui si aggiungono costi una tantum di circa 1.400 euro – ossia oltre il 40% del canone – tra pulizie finali, imposta di registro e soprattutto la voce ’spese d’amministrazione’ che comprende gestione delle prenotazioni, manutenzione appartamento e costi di assistenza clienti che va di fatto a sostituire i costi d’agenzia.
Le opzioni
A puntare invece ad affitti a condizioni più per le tasche degli studenti fuori sede ci sono, tra le altre, l’olandese HousingAnywhere e l’italiana Spacest.com; quest’ultima si focalizza sulla fascia 1-18 mesi addebitando una commissione media dell’8% del canone lato inquilino – circa la metà rispetto a quelle delle agenzie immobiliari – e del 5% per i proprietari. «Garantiamo il canone anche se l’inquilino non paga e intercettiamo tanti proprietari scottati dall’affitto tradizione con formule 4+4 e 3+2 che prevede zero tutele in caso di morosità», aggiunge Andrea Degli Innocenti, co-fondatore e ceo di Spacest.com, che pone l’accento anche sul fenomeno dei pentiti di Airbnb, ossia proprietari che hanno sperimentato gli affitti brevi e tutte le loro controindicazioni anche alla luce dell’eccesso di offerta di questi ultimi anni che comporta tassi di occupazione più bassi a parità di domanda turistica. «In termini di rendimento – precisa Degli Innocenti – ci posizioniamo circa il 30% sopra rispetto a quelli che si ottengono con locazioni tradizionali 4+4 e anche rispetto ad Airbnb siamo il 10% circa sopra a livello netto nelle zone non di centro storico considerando che si abbattono i costi della gestione sul breve quali pulizie, check-in e danni».
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