In Italia si abbassano le serrande sempre più di frequente e, quando si rialzano, spesso il negozio ha cambiato destinazione. Negli ultimi 12 anni il tessuto commerciale italiano ha subito una contrazione importante: più di 140mila attività al dettaglio hanno chiuso. Lo riporta l’Ufficio Studi Confcommercio, spiegando che oggi si contano circa 105mila negozi sfitti, un quarto dei quali inutilizzati da oltre un anno. Cifre importanti, destinate a crescere: entro il 2035 potrebbero subire la stessa sorte altre 114mila imprese del settore, pari a oltre un quinto di quelle attive. È un trend che varie associazioni hanno segnalato per le sue conseguenze negative sull’economia locale, sia nei piccoli Comuni sia nelle città medio-grandi in cui la densità commerciale sta diminuendo rapidamente.
Il mercato delle compravendite restituisce un quadro più sfaccettato. Nel secondo trimestre 2025 gli immobili a uso commerciale hanno registrato un incremento del 6,1% delle transazioni a livello nazionale, secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate elaborati dall’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa. Gli aumenti più significativi si rilevano a Palermo (+9,5%), Firenze (+9,3%), Roma (+8,5%) e Torino (+8,4%). Una parte consistente degli acquisti riguarda negozi già a reddito, capaci di garantire rendimenti annui lordi del 9-10%, oppure locali acquistati con l’obiettivo di convertirli in abitazioni: una strategia che sta diventando sempre più diffusa nelle grandi città e tra gli investitori attenti alle opportunità del mercato.
Requisiti minimi
Questa pratica sta modificando il volto dei quartieri, soprattutto nelle zone in cui la domanda di case supera da tempo l’offerta. I negozi lasciati sfitti per lunghi periodi tendono infatti a perdere valore e vengono acquistati a prezzi inferiori rispetto alle abitazioni della stessa area. A questo punto, il nuovo proprietario può decidere di convertirli in spazi residenziali, per poi successivamente venderli o affittarli. I prezzi seguono quelli dell’area in cui si trova lo stabile, e spesso non sono molto diversi dai costi degli appartamenti classici. La procedura del cambio d’uso in Italia non è un automatismo, comporta una pratica edilizia e la verifica dei requisiti minimi di abitabilità (tra cui aerazione, illuminazione e altezza interna). Se non sono necessari interventi strutturali, è però un iter relativamente semplice, che può essere gestito in poche settimane.
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«Negli ultimi dieci anni i prezzi dei negozi in strade di basso passaggio sono diminuiti del 23,5%», conferma a Moneta Fabiana Megliola, Responsabile dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa. «Le nostre reti specializzate in immobili per l’impresa ci segnalano il fenomeno a Milano ma in particolar modo a Torino. Nel capoluogo piemontese i prezzi dei negozi in vie non di passaggio hanno registrato una diminuzione del 20,9%».
L’idea di far diventare casa quella che prima era una bottega non è nuova: ne troviamo traccia a Napoli già nel 1500 quando, a causa delle restrizioni edilizie imposte dalla dominazione spagnola, contadini e artigiani adattavano stalle, depositi o negozi in abitazioni, dando vita alla tradizionale tipologia dei bassi. Oggi, però, questa tendenza è tornata a crescere in molte città: sempre più spesso ci si ritrova a vivere in un’ex salumeria o in un salone di parrucchiere che sono stati riadattati. «Il fenomeno del cambio d’uso di locali commerciali in abitazioni è in crescita negli ultimi anni», prosegue Megliola. «A essere trasformati sono immobili in strade di basso passaggio, con poca visibilità e quindi non molto interessanti per chi vuole svolgere un’attività rivolta al pubblico». Il trend è particolarmente evidente nelle metropoli in cui esiste una forte domanda di affitti da parte di studenti, lavoratori fuori sede e turisti, che scelgono queste soluzioni per risparmiare.
Fronte uffici
La stessa dinamica sta coinvolgendo anche gli uffici. Nel secondo trimestre 2025 le compravendite di spazi direzionali sono aumentate del 4,2% su base annua. Nelle grandi città l’acquisto di uffici è spesso finalizzato alla conversione in abitazione, soprattutto nei quartieri in cui l’offerta residenziale è ridotta. Milano registra una crescita del 19,3% delle compravendite, seguita da Bologna (+15,1%), Genova (+12,9%), Torino (+6,3%) e Roma (+5,9%). Colpisce il caso di Palermo, dove gli acquisti di uffici sono aumentati dell’80%: qui gli operatori segnalano un interesse sia per il cambio d’uso sia per la locazione, sostenuta da una domanda molto alta di spazi professionali.
Milano e Torino
Alcune città stanno provando a disincentivare un ricorso eccessivo al cambio d’uso. A Milano e a Torino, per esempio, sono stati aumentati gli oneri di urbanizzazione. Nel capoluogo piemontese il Comune sta inoltre lavorando a una strategia per gestire meglio il fenomeno, con l’obiettivo di preservare l’equilibrio tra vitalità economica e caratteristiche dei quartieri. Il rischio infatti è che la qualità degli appartamenti che si mettono sul mercato non sia all’altezza: molti di questi spazi nascono da locali piccoli, profondi e con poca luce naturale e la loro trasformazione richiede accortezze progettuali che non sempre vengono adottate.
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