Mutui e Casa

La lista dei desideri per la casa dei sogni: terrazzo e portinaio fan scattare i prezzi

Nei palazzi con custode il costo al metro quadro in media è più alto del 6,5% rispetto a quelli senza. Punte del 16% a Catania: pesa l’effetto rarità. Richiestissimo pure l’ascensore. Meno la cantina

C’è un elemento curioso che emerge osservando l’andamento del mercato immobiliare italiano. Un servizio tradizionale, spesso associato a edifici costruiti diversi decenni fa, continua a esercitare un’influenza concreta sui prezzi delle abitazioni: si tratta della portineria. Nonostante possa sembrare obsoleto in un’epoca di abitazioni sempre più tecnologiche, resta invece un fattore capace di incidere in modo notevole sul valore degli immobili.

La presenza del portiere determina in media un sovrapprezzo del 6,5% rispetto a un’abitazione analoga priva di custode. Una differenza tutt’altro che trascurabile, che riflette l’importanza attribuita dal mercato a elementi quali sicurezza, gestione delle consegne, controllo degli accessi e cura delle parti comuni. «Il servizio di portineria rappresenta ancora oggi un elemento di valore riconosciuto dal mercato», conferma Paolo Giabardo, direttore generale di Immobiliare.it. «Nelle grandi città, dove la vita quotidiana è più intensa e la gestione degli spazi comuni più complessa, la presenza di un custode può incidere sensibilmente sulla qualità dell’abitare e, di conseguenza, sui prezzi. Chi cerca casa è sempre più attento a questi aspetti».

La forbice di prezzo

Il divario di prezzo varia molto da un capoluogo a un altro, a volte può superare la soglia del 10%. A Catania la forbice raggiunge il 16,4%, con valori medi di 1.500 euro al metro quadrato per le abitazioni dotate di custode contro 1.286 euro per quelle che ne sono prive. Bari e Palermo seguono con differenze rispettivamente del 14,7% e del 13,9%: nel capoluogo pugliese i prezzi medi salgono da 2.200 a 2.521 euro, mentre in quello siciliano da 1.479 a 1.684. Anche Napoli presenta uno scarto rilevante, pari al 13,3%, con valori che passano da 2.813 a 3.187 euro al metro quadro in presenza della portineria. A Genova il differenziale è elevato e pari al 10,2% tra abitazioni con e senza servizio, mentre a Torino si riduce all’8,4% e a Firenze al 6,3%. Nelle piazze considerate più mature, ovvero Bologna, Milano e Roma, la distanza percentuale risulta più contenuta: nel capoluogo emiliano si ferma al 4,7%, mentre a Milano e Roma si attesta al 3,6% e al 3,4%.

In tali contesti pesa la maggiore diffusione della portineria, che riduce l’effetto rarità sul prezzo finale. A Milano, ad esempio, il 31,6% degli immobili in vendita dispone di questo servizio, mentre, nel complesso, la portineria è poco diffusa sul territorio nazionale. Sul totale delle abitazioni in vendita, soltanto il 2,8% include il servizio. Nei Comuni con meno di 250mila abitanti la quota scende allo 0,6%, mentre nelle grandi città supera il 13%. Questa limitata disponibilità contribuisce a spiegare il premio di prezzo osservato in numerosi mercati di dimensioni ridotte.

La portineria si inserisce però in un quadro più ampio di caratteristiche che oggi orientano le scelte di chi cerca casa. Il terrazzo si conferma la dotazione più ambita da chi intende acquistare un’abitazione: lo indica il 38% degli utenti, una quota inferiore rispetto al 39,3% del 2024, ma sufficiente a mantenere il primato. Il dato conferma la centralità degli spazi esterni privati, considerati ormai un fattore chiave di benessere quotidiano. Al secondo posto si colloca l’ascensore, indicato dal 27,4% di chi è alla ricerca di una casa da comprare, segnale di un’attenzione crescente verso l’accessibilità e la comodità, soprattutto nei contesti urbani con edifici più alti. Segue il balcone, scelto dal 24% degli utenti, che rafforza il ruolo degli spazi all’aperto tra le priorità della domanda. Restano invece distanziate altre dotazioni, considerate più accessorie: piscina e cantina si fermano al 4,2% e al 3,3% delle preferenze.

Locazioni

Nel mercato delle locazioni, la richiesta principale resta quella di un immobile già arredato, indicata dal 40% degli utenti, sebbene in calo rispetto al 46% dell’anno precedente. Anche in questo segmento, tuttavia, l’importanza degli spazi esterni risulta evidente: terrazzo e balcone raccolgono entrambi circa il 20% delle preferenze complessive. L’ascensore segue a distanza, con il 14,3% delle indicazioni, mentre cantina e piscina restano elementi marginali, con percentuali inferiori al 2%. Nel complesso, questi dati delineano una domanda sempre più orientata verso soluzioni abitative che privilegiano comfort, vivibilità e qualità degli spazi, elementi destinati a incidere anche sulle dinamiche dei prezzi.

A completare il quadro, accanto alle caratteristiche interne dell’immobile, emergono con forza anche quelle di natura geografica e infrastrutturale, in grado di orientare in modo deciso le scelte degli acquirenti e degli inquilini. Le fermate più ricercate sia per comprare che per affittare casa a Roma sono San Giovanni e Re di Roma, seguite da Termini. A Milano spicca Loreto, seguita da molte altre zone servite dai mezzi pubblici. I quartieri più ricercati a livello nazionale sono a Roma e a Milano. In particolare, la Capitale si distingue nel comparto degli affitti con Centro Storico, Parioli-Flaminio e Salario-Trieste. A Milano sono invece in crescita le zone di Città Studi, San Siro e Affori-Bovisa.
Il valore di una casa nasce dall’equilibrio tra servizi, dotazioni e contesto urbano. Dalla portineria agli spazi esterni, fino ai trasporti pubblici, ogni elemento contribuisce a definire la qualità dell’abitare e la disponibilità a pagare degli acquirenti.