«Wow, 1.200 euro al mese!». Il flusso di cassa di un bilocale milanese messo a reddito fa esultare il cliente davanti al suo consulente finanziario. Peccato che, scavando nei numeri, l’entusiasmo rischia di scemare molto velocemente. Per questa rendita favolosa è stato necessario sborsare 400mila euro cash per acquistare casa, senza mutuo. Non bisogna però fare i conti senza l’oste, che nel caso degli immobili sono le tante spese accessorie: notaio, agenzia per la compravendita, imposte di registro e catastali, spese per sistemare la casa, mobili, agenzia per la locazione, assicurazione. In tutto altri 40mila euro prima di vedere arrivare sul conto le prime entrate.
«Un gap iniziale non da poco, come se un portafoglio pronti via fosse sotto del 10% – spiega in un post Gabriele Rametta, personal financial advisor di FinecoBank – e non si può non tenerne conto. Perché se calcoli ogni euro in meno di volatilità sui tuoi investimenti finanziari, non puoi non tenerne conto sull’acquisto immobiliare». E non è tutto. Nel tempo si susseguiranno altri costi tra gestione utenze, condominio, riparazioni ordinarie e straordinarie, imposte, zero liquidità parziale in emergenza e tempi non brevi per rivendere. «Tutt’altro che reddito automatico», taglia corto l’advisor di Fineco. L’entusiasmo rischia di spegnersi ulteriormente quando si sommano queste spese ordinarie, circa 14.400 euro annui, ossia il 3,6% del costo dell’immobile.
Alla prova dei fatti il mattone rischia quindi di non essere il re delle rendite passive. Indubbiamente chi dispone di un capitale consistente, ed è alla ricerca di rendite stabili, tende a ritenere l’investimento immobiliare come la via maestra. Ma non è effettivamente l’unica. Un tema spesso trascurato è quello delle azioni con alti dividendi, che possono assolvere allo stesso ruolo del mattone anche se con peculiarità differenti. In Europa le cedole staccate dalle grandi società quotate mostrano un trend ben chiaro: lo scorso anno le società dell’indice Stoxx Europe 600 hanno distribuito 437 miliardi di euro in dividendi, e quest’anno è stimato un aumento del 4% a 454 miliardi (dati Allianz GI); in Italia l’accelerazione è ancora più marcata (+7%).
Il confronto
Moneyfarm ha impostato per Moneta un confronto tra rendita da Etf ad alto dividendo e il classico reddito da locazione, considerando una dotazione iniziale di 300mila euro. Con tale cifra si può acquisire a Milano un bilocale da 50-55 mq in zona semi-centrale del valore di 265mila euro, a cui vanno aggiunte le pesanti spese iniziali (imposta di registro al 9% per seconda casa, provvigione agenzia del 4%, notaio e rinfresco/arredo base), che portano il totale a 300mila. In media un bilocale nel capoluogo lombardo può generare un affitto mensile di circa 1.100 euro, che sul totale investito significa un rendimento lordo del 4,4%. Una stima che si basa sulla fascia di immobili che offre maggiore vantaggio economico. «Tale scelta implica un trade-off rispetto a immobili più centrali o più grandi, i quali, pur avendo canoni di locazione più elevati, risultano meno remunerativi in termini percentuali», spiega Roberto Rossignoli, senior portfolio manager di Moneyfarm. Per il netto, entrano in gioco le sabbie mobili di ulteriori costi ricorrenti: cedolare secca (del 21%, che scende al 10% in caso di canone concordato), Imu, manutenzione; in soldoni fino a 5.770 euro l’anno da sottrarre con rendimento netto che scivola al 2,5-3%, ossia 625-750 euro mensili. Senza considerare i rischi legati a periodi di sfitto.
Sul fronte delle azioni ad alto dividendo, il panorama è ampio in termini di Etf che si rifanno a indici composti da titoli generosi in termini di cedole staccate per i soci. Prendendo a riferimento un benchmark europeo come l’Euro Stoxx Select Dividend 30, che prevede oggi il 5,5% lordo di rendimento da cedola, su 300mila euro significa 16.500 euro annui lordi di rendita, 12.300 netti dopo la tassazione del 26% sui capital gain; ossia un rendimento netto del 4%, pari a oltre 1.000 euro mensili che confluiranno sul conto corrente (i principali Etf ad alto dividendo prevedono lo stacco cedola 4 volte l’anno). L’Etf preso in considerazione diversifica su trenta titoli europei, riducendo il rischio singolo emittente rispetto a un inquilino moroso o a un vuoto locativo. L’unica voce di costo è il Ter (costo medio annuo) che per questi fondi varia tra lo 0,2 e lo 0,4% annuo. «L’Etf costituisce un investimento più veloce, operativamente meno rischioso – nota Rossignoli – mentre il mattone richiede una gestione attiva gravosa. L’unico vantaggio dell’investimento immobiliare rimane la potenziale rivalutazione del capitale, con Milano che negli ultimi dieci anni ha sovraperformato l’azionario ad alto dividendo».
Stress test
Nel mettere a confronto una rendita finanziaria e una immobiliare bisogna considerare anche come si comportano in caso di stress. Gli scenari avversi per la prima sono una crisi economica con utili in contrazione e conseguenti tagli dei dividendi; ipotizzando una sforbiciata del 20% il rendimento lordo passa dal 5,5% al 4%, con il netto a 700-800 euro mensili, a cui si aggiunge la potenziale perdita di valore delle società nel periodo di crisi. Sul mattone lo stress test è più subdolo: può essere un mese di sfitto annuo, che significa l’8% della rendita in meno, oppure un aumento dell’Imu o una riparazione imprevista.
Non va però tralasciato che nella scelta tra rendita da dividendi e quella immobiliare vanno presi in considerazione anche fattori personali, quali l’orizzonte temporale e la tolleranza al rischio, visto che l’investimento in un paniere di titoli ad alto dividendo espone alla volatilità azionaria andando però ad azzerare il rischio inquilini e immobiliare. Un modo di ridurre i rischi e ottimizzare i ritorni può essere quello di combinare entrambe le strategie.
© Riproduzione riservata