Le Olimpiadi invernali rappresentano un’importante vetrina internazionale per i territori coinvolti, da Milano alle principali località alpine. Per settimane, l’arrivo di atleti, addetti ai lavori e visitatori concentra l’attenzione globale su città e comprensori montani, alimentando aspettative anche sul fronte immobiliare. Ma al di là dell’effetto immediato, la domanda chiave resta una sola: una volta spente le luci dei Giochi, il mercato riuscirà a mantenere lo slancio o l’effetto si esaurirà? Un primo elemento di risposta arriva dall’analisi dei valori immobiliari nelle aree interessate dall’evento, che possono essere confrontati con quelli di dodici mesi fa. I dati mostrano un quadro complessivamente in crescita, ma con dinamiche molto differenziate tra territori e segmenti. «Eventi di questa portata tendono a lasciare tracce che vanno oltre le settimane della manifestazione, soprattutto in termini di percezione e attrattività dei territori coinvolti – osserva Paolo Giabardo, direttore generale di Immobiliare.it – ma è necessario distinguere tra effetti di breve periodo e trend più strutturali».
Tra le località di montagna spicca Cortina d’Ampezzo, che si conferma la piazza più cara: per acquistare casa servono in media oltre 12.800 euro al metro quadrato, mentre i canoni di locazione sfiorano i 30 euro al metro quadrato. Bormio si avvicina a Cortina sul fronte degli affitti, con valori intorno ai 29 euro al metro quadrato, ma resta su livelli più contenuti per la compravendita, poco sopra i 5.700 euro. Verona, che ospiterà la cerimonia di chiusura, presenta invece prezzi decisamente più accessibili, con 2.744 euro al metro quadrato per l’acquisto e 12,2 euro per l’affitto.
Per i centri più piccoli l’analisi si allarga alle province di riferimento. In provincia di Sondrio, che comprende Livigno, comprare casa costa in media 1.878 euro al metro quadrato e affittarla 11,6 euro; in provincia di Trento, nella quale rientrano Predazzo e Tesero, i valori sono rispettivamente 2.771 e 11,9 euro; in provincia di Bolzano, area di riferimento per Anterselva, si sale a 4.680 euro per l’acquisto e 15 euro per la locazione.
Sotto la madonnina
Milano rappresenta l’altro grande polo dell’evento e mostra forti differenze interne. L’area del Duomo è il mercato più caro sul fronte degli affitti, con quasi 31 euro al metro quadrato, e il secondo per i prezzi di vendita, poco sopra gli 11.000 euro. Seguono, per la compravendita, Corvetto-Rogoredo (circa 4.400 euro al metro quadro), San Siro (4.120), Forlanini (3.847) e Santa Giulia (3.371). Sul fronte locativo, dopo il centro, Corvetto-Rogoredo e San Siro si attestano intorno ai 18-19 euro al metro quadrato, seguite da Santa Giulia e Forlanini. Nell’hinterland, Assago registra valori medi di 3.798 euro al metro quadrato per la vendita e 16,80 per l’affitto, mentre Rho resta più economica, con 2.383 e 12,80 euro.
Il confronto con dodici mesi fa evidenzia aumenti quasi ovunque, ma ancora una volta con intensità diverse. Bormio è il caso più eclatante, con un +8,6% nelle vendite e un +51,4% nei canoni di locazione. Crescite intorno all’8% si registrano anche a Cortina e Verona per la compravendita, mentre Assago mostra valori sostanzialmente stabili. Tra i quartieri milanesi, Santa Giulia guida i rialzi delle vendite (+7%), seguita da aumenti più contenuti nelle altre zone; gli affitti risultano invece più stabili, con variazioni limitate.
Politiche urbanistiche
Secondo Fabiana Megliola, responsabile dell’ufficio studi del gruppo Tecnocasa, una parte dell’effetto Olimpiadi è stata già assorbita dal mercato nel corso del 2025. «Le infrastrutture, la viabilità e le strutture realizzate o rinnovate hanno un impatto positivo sul mercato immobiliare, soprattutto nelle località turistiche – spiega – e hanno già attirato investitori interessati a mettere a reddito gli immobili durante l’evento». A Milano, nel primo semestre del 2025, l’area di Rogoredo ha registrato una crescita dei prezzi del 16%, trainata in particolare dagli acquisti per investimento in vista dei Giochi, con un’attenzione concentrata su immobili di taglio medio.
Guardando oltre l’evento, le prospettive appaiono più misurate. Nelle località montane, le strutture impiantistiche migliorate possono sostenere nel tempo l’interesse per le case vacanza, sia in affitto sia in acquisto. Nelle grandi città, invece, l’effetto tende a tradursi in una fase iniziale di forte domanda per affitti brevi, seguita da un utilizzo più tradizionale degli immobili, destinati a studenti o lavoratori fuori sede. «L’aumento dei prezzi è spesso concentrato nel periodo immediatamente successivo e non è detto che si protragga – sottolinea Megliola – molto dipende dalle politiche comunali e urbanistiche».
Per Milano, al di là delle Olimpiadi, le previsioni indicano per il 2026 un aumento dei prezzi compreso tra il 2% e il 4%. A incidere saranno anche i flussi turistici, stimati in circa 2,5 milioni di visitatori, in gran parte stranieri, con ricadute positive su ricettività, ristorazione e commercio. Un indotto che potrebbe, almeno in parte, riversarsi nuovamente sul mattone, sia residenziale sia non. Più che una bolla destinata a sgonfiarsi, dunque, l’effetto Olimpiadi sembra essere un acceleratore di dinamiche già in atto, con risultati duraturi solo nelle località in cui l’eredità dell’evento saprà essere valorizzata nel tempo.
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