Quando Julia Roberts, in Pretty Woman, chiedeva a Richard Gere perché avesse comprato un attico, lui le rispondeva semplicemente: «Perché è il meglio». Nell’immaginario collettivo, infatti, questo tipo di abitazione corrisponde a lusso ed esclusività. Due anni fa, una compravendita in particolare è stata sotto i riflettori del mercato immobiliare: l’ex casa dei Gucci di Milano è stata ceduta per circa 20 milioni di euro. Si tratta di un mega-super attico, collocato tra corso Vittorio Emanuele e piazza San Babila, che per anni è stato dimora di Maurizio Gucci e della moglie Patrizia Reggiani. La residenza, di 1.770 metri quadri, si estende su tre piani provvisti di terrazzo, giardino, piscina e un bar. Ad acquistarla è stato il magnate indiano del settore farmaceutico Rishal Shah. Gli studi più recenti mostrano però che il profilo tipico dell’acquirente di attici nel nostro Paese – soprattutto quando si parla di dimensioni più contenute – non è quello del miliardario straniero che vuole investire in Italia. Vediamo innanzitutto che cosa si intende per attico: in genere, si tratta di un appartamento di lusso situato all’ultimo piano di un palazzo, in posizione arretrata rispetto alla facciata dell’edificio e con uno o più terrazzi. Si differenzia dalla più economica mansarda perché quest’ultima è un appartamento ricavato nel sottotetto, che ha quindi spazi ribassati ed è meno luminoso. L’ufficio studi del gruppo Tecnocasa ha analizzato le compravendite di attici effettuate attraverso le agenzie affiliate nel 2024: i dati evidenziano che si tratta di una tipologia abitativa particolare, spesso molto amata e ricercata, che però riguarda una fetta ridotta del totale delle trattative immobiliari. Rispetto al 2023, nell’ultimo anno sono aumentate le percentuali di compravendite di tagli ampi, ad esempio gli attici con metrature comprese tra 151 e 200 metri quadri sono passati dal 17,1% al 22% e quelli con metrature comprese tra 201 e 250 metri quadri dal 2,7% al 4,4%. Al contrario, è diminuita la quota di compravendite di attici dalle metrature contenute: le soluzioni di ampiezza compresa tra 51 e 100 metri quadru sono scese dal 37,4% al 32,4%.
Giovani
A comprare attici sono soprattutto persone con un’età compresa tra 35 e 44 anni (29,6%), a seguire gli acquirenti con un’età compresa tra 18 e 34 anni (26,7%) e quelli tra 45 e 54 anni (20,1%). La maggioranza degli acquirenti sono famiglie, che in totale effettuano il 74,4% delle compravendite di attici. Nel 2024 si è registrato un calo di acquisti da parte di single, che sono scesi al 25,6% (erano 33,7% nel 2023). Nel 51,1% dei casi, l’acquisto dell’attico avviene con l’ausilio di un mutuo, percentuale in crescita rispetto al 2023, quando si fermava al 43,8%. Ad acquistare attici sono soprattutto italiani (94,7%), anche se da un paio di anni la quota di stranieri è in crescita e ha superato la soglia del 5%.
Abitazione principale
Sempre secondo lo studio di Tecnocasa, gli attici si acquistano soprattutto come abitazione principale (86,3%). In calo la percentuale di compravendite per investimento, che è scesa all’8,1% dopo che nel 2023 aveva toccato quota 15,7%. Gli attici adibiti a casa vacanza sono il 5,6% del totale, quota simile a quella registrata l’anno precedente. Il calo degli acquisti per investimento è un trend generalizzato che nel 2024 si è registrato su tutte le tipologie abitative, in ogni caso i prezzi elevati e la particolarità della tipologia rendono l’attico una soluzione meno scelta dagli investitori rispetto ad altre soluzioni abitative.[TESTO-BASE] Milano si segnala per le molte compravendite di attici di primo piano in zona Duomo e nel Quadrilatero della moda, che hanno raggiunto cifre tra i 10 e i 18 milioni di euro totali. Anche Roma però ha registrato vendite a cifre importanti: un attico in piazza di Spagna di 110 metri quadri (compreso il terrazzo) è stato comprato per 5,2 milioni di euro. In media, nelle zone centrali della capitale, queste soluzioni costano dai 12 ai 15mila euro al metro quadro. Di rilievo anche alcune abitazioni in palazzi storici fiorentini e appartamenti in riviera ligure: a Portofino gli attici ristrutturati con accesso diretto alla piazzetta sono quotati dai 20 ai 25mila euro al metro quadro.
Pro e contro
Luce, privacy e orizzonti aperti sono sicuramente tra i vantaggi indiscussi di vivere in un attico. Ci sono tuttavia degli aspetti meno positivi: secondo le stime, il nuovo proprietario dell’ex casa Gucci deve affrontare costi extra e spese condominiali che si aggirano tra i 50mila e i 100mila euro all’anno. Senza arrivare a questi livelli, bisogna però considerare che ascensori (indispensabili ai piani alti), portineria, manutenzioni straordinarie e gestione delle terrazze sono spese obbligatorie. Nelle condizioni di acquisto si devono inoltre considerare gli accordi condominiali, la regolarità a livello urbanistico e gli elementi che hanno condotto alla costruzione dell’attico, che spesso è stato ricavato successivamente all’edificazione del palazzo in cui si trova. Ottenere un mutuo per un attico, infine, può essere più complesso. Dato che si tratta di immobili unici, con pochi comparabili, il perito è più prudente. La banca inoltre conduce un’istruttoria più severa, sapendo che un domani i potenziali acquirenti sarebbero una platea ristretta e il rischio di rivendita più alto.
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