L’Italia si conferma la nuova grande potenza europea dell’ospitalità di lusso. A dirlo sono i numeri di un recentissimo studio di Deloitte, che incoronano il nostro Paese come prima destinazione per investimenti internazionali nel segmento high-end. Un risultato schiacciante: il 59% degli oltre 900 operatori e investitori interpellati considera l’Italia il principale polo di sviluppo dei luxury hotel nei prossimi tre anni, lasciando Grecia (11%) e Portogallo (10%) staccati di molte lunghezze. Un vantaggio competitivo alimentato da patrimonio culturale, paesaggi unici, tradizione enogastronomica e una reputazione ormai consolidata nell’hôtellerie d’eccellenza.
Le famiglie proprietarie
Il clima è di un ottimismo rarefatto: sette operatori su dieci prevedono per il settore una crescita annua del fatturato tra il 6% e il 20% nel triennio 2025-2027. E il capitale segue l’entusiasmo. Ben il 70% degli intervistati dichiara l’intenzione di investire in Italia entro tre anni, mentre solo un marginale 5% esclude questa possibilità. Oltre la metà degli investitori, il 53%, si dice pronta a stanziare più di 100 milioni di euro, e un ulteriore 22% è disposto a superare la soglia dei 200 milioni. È una disponibilità finanziaria imponente, indispensabile per sostenere processi di riposizionamento complessi, che tuttavia spesso si scontra con la riluttanza delle famiglie proprietarie a cedere o ad aprire a partnership con fondi istituzionali.
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Secondo i responsabili Deloitte, l’Italia vince perché offre una combinazione irripetibile di bellezza e potenziale economico. Angela D’Amico, Partner e Real Estate Sector Leader, parla di un segmento in “fase di crescita eccezionale”, dove eleganza e performance si fondono rendendo gli hotel di lusso una delle categorie immobiliari più redditizie. Benedetto Puglisi, Director Real Estate & Hospitality, evidenzia come quasi il 60% degli intervistati individui proprio l’Italia come principale polo di attrazione e sviluppo, mentre l’interesse verso altri mercati rimane marginale. Le operazioni più diffuse riguardano il riposizionamento di hotel esistenti e la conversione di edifici storici: un processo che supera la semplice riqualificazione per diventare vera trasformazione, in cui design, dimensionamento, servizi e strategie ESG ridefiniscono l’essenza dell’ospitalità di alta gamma.
Le destinazioni più amate
Le destinazioni più richieste confermano un trend ormai consolidato: Milano, Roma, Venezia e Firenze restano ai vertici della domanda, grazie a connettività, centralità strategica e una brand identity internazionale. Subito dietro si piazzano mare e lago con nomi simbolo del lusso mediterraneo – Costa Smeralda, Costiera Amalfitana, Portofino, Lago di Como – località che, pur con forte stagionalità, continuano a esercitare un richiamo irresistibile sui flussi turistici globali. Cresce anche la montagna, soprattutto nelle Alpi e nelle Dolomiti, mentre le città secondarie rimangono marginali, pur attirando alcuni operatori alla ricerca di mercati meno saturi.
La strategia degli investitori si orienta decisamente verso il segmento alto: la fascia luxury nel suo complesso (Top Luxury, Premium, Entry Level e Upper Upscale) raccoglie il 68% delle preferenze. Quasi la metà del campione, il 49%, punta a un IRR compreso fra il 16% e il 20% nelle operazioni di completo riposizionamento degli asset. Un ulteriore 21% stima rendimenti nell’intervallo 11%-15%, mentre solo un 5% sogna ritorni oltre il 20%. Numeri che parlano di un settore percepito come solido, performante e poco incline alla volatilità.
Le tariffe
Il futuro immediato sarà guidato soprattutto dall’aumento delle tariffe medie giornaliere. Gli operatori prevedono una crescita del 24% tra il 2025 e il 2027, con un balzo da 780 a 970 euro. Gli investitori, che partono da una base più elevata di 1.045 euro, stimano invece un incremento del 17%. In media i prezzi dovrebbero salire del 21% nel triennio. Positive anche le attese sull’occupazione: gli operatori pronosticano un passaggio dal 71% al 75%, mentre gli investitori vedono un aumento dal 68% al 72%.
Un ruolo chiave, nel ripensamento degli hotel luxury, sarà ricoperto dal Food&Beverage. Oltre il 70% degli intervistati prevede di destinare investimenti significativi proprio a quest’area, alla quale sarà riservata in media una quota del 24% del capitale totale. Il 94% riconosce inoltre come decisiva la partnership con chef di rilievo o brand iconici: per un intervistato su cinque è addirittura un elemento centrale della strategia di riposizionamento, mentre per il restante 74% rappresenta un acceleratore determinante in contesti specifici.
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