Dopo mesi di attesa e prudenza, il real estate italiano torna a correre. La survey condotta da Dla Piper durante il Real Estate Summit 2025 – Quo Vadis Italia? mostra un quadro incoraggiante: oltre l’80% degli investitori si dichiara ottimista sugli investimenti immobiliari nei prossimi 12 mesi, sia in Italia sia in Europa. Solo un 15% resta attendista, mentre il sentiment negativo è marginale (1% in Europa e 4% in Italia). Una fiducia che, come evidenzia il report – fornito in esclusiva a Moneta – deriva dalla percezione di un mercato più maturo, dove le turbolenze macroeconomiche sembrano ormai assorbite.
L’indagine si basa su un campione composto da oltre 400 operatori tra asset manager, fondi, sviluppatori e investitori istituzionali e fotografa un settore che si prepara a una nuova stagione di crescita, con un approccio più selettivo e attento alla qualità.
Turismo
Il mercato italiano resta tra i più interessanti per i player internazionali. Secondo la survey, le asset class più attrattive sono hotel e studentati (21%), seguiti da residenziale (18%), retail (14%) e data center (11%). In Europa, invece, al vertice restano il residenziale (22%), seguito da hotel e data center (17%). Un dato che trova conferma nelle rilevazioni di Savills – Italy Spotlight H1 2025, secondo cui l’ospitalità è la prima asset class per volumi di investimento, con 1,27 miliardi di euro (+23% su base annua) e una quota pari al 25% del totale. Le strategie si spostano verso nuove destinazioni, come resort e boutique hotel di lusso, con Milano, Roma, Venezia e Como in prima linea, ma con crescente attenzione anche a mercati più piccoli come Napoli, Lecce e Verona.
L’altro grande motore della prima metà del 2025 è il retail, che ha registrato 1,15 miliardi di euro di investimenti (+134% rispetto al 2024), il miglior dato dal 2018. Gli investitori guardano con interesse agli outlet e ai centri commerciali, segmenti che offrono margini di rivalutazione più elevati. Anche il comparto residenziale è tornato in territorio positivo con 670 milioni di euro di investimenti (+118%), trainato dal mercato abitativo e dagli studentati di nuova generazione, un segmento in forte crescita soprattutto nelle città universitarie.
I rendimenti
In parallelo, Dla Piper rileva che il 70% degli investitori ha in programma nuove operazioni già entro il primo semestre 2026, e il 40% intende muoversi nel primo trimestre. Gli strumenti più utilizzati restano equity (42%) e debt (36%), mentre i fattori chiave nelle decisioni d’investimento sono i rendimenti attesi (35%), la liquidità di mercato (22%) e l’accesso ai finanziamenti (14%).
Secondo Savills, il mercato italiano ha registrato nel primo semestre 2025 oltre 5,2 miliardi di euro di investimenti, in crescita del 42% rispetto al 2024, con una quota di capitali internazionali al 55%. Milano continua a catalizzare circa un terzo dei volumi, ma si segnala la ripresa di Roma e la crescita di città intermedie con vocazione turistica o logistica. In tutto, sono stati chiuse 139 operazioni (+14 su base annua).
Logistica
Nonostante la percezione di rischio resti alta, il segmento uffici mostra segnali di stabilità. I dati raccolti da Dla Piper mostrano che è considerata come l’asset class più rischiosa (24% in Italia, 28% in Europa), ma Savills evidenzia che il comparto ha raggiunto 910 milioni di euro di investimenti (+15%), sostenuto da un mercato locativo vivace. Solo a Milano, l’assorbimento di spazi ufficio ha superato i 206mila metri quadrati, il secondo miglior risultato degli ultimi cinque anni. La logistica, pur meno euforica rispetto ai picchi pandemici, resta solida: 780 milioni di euro di investimenti (+41%), pari al 15% del totale nazionale. A trainare il comparto sono stati due portafogli di grandi dimensioni per oltre 200 milioni ciascuno, mentre si profila una compressione dei rendimenti nella seconda parte dell’anno grazie al miglioramento delle condizioni di credito.
Crescita selettiva
L’immobiliare sta entrando in una fase di normalizzazione con volumi in ripresa, ma strategie più caute e mirate. Dopo un 2024 di transizione, il 2025 ha segnato la ricomposizione del mercato e un ritorno delle operazioni importanti, che rappresentano circa il 40% del volume totale. Il contesto macro resta favorevole: inflazione in calo (+1,7% a giugno), rendimenti dei Btp decennali al 3,5% e tassi di rifinanziamento Bce previsti in discesa all’1,85% entro fine 2025. Tutti elementi che creano spazio per nuove operazioni, in particolare nel segmento delle riqualificazioni e delle strategie di valorizzazione degli immobili esistenti.
Gli investitori guardano con fiducia ma selettività al 2026, con un focus su asset liquidi, rendimenti sostenibili e una gestione prudente del rischio.
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