In dieci anni il mercato immobiliare italiano ha vissuto una trasformazione profonda. È quanto emerge dalle analisi degli esperti del settore, che mostrano come siano cambiate anche le difficoltà incontrate dagli acquirenti. Oggi l’ostacolo è rappresentato non tanto dal costo del mutuo, ma dal crescente divario tra il prezzo degli immobili e l’ammontare che le banche possono finanziare.
Secondo i dati di Telemutuo, dieci anni fa infatti un acquirente con reddito medio (circa 1.700 euro netti al mese) poteva accedere a un mutuo che copriva circa il 62-63% del valore dell’immobile. A dieci anni di distanza, pur in presenza di tassi nominalmente più bassi, quella copertura si è ridotta drasticamente: nelle grandi città la quota finanziabile scende, in media, al 50%, e in alcuni casi anche sotto. La differenza non dipende tanto dal costo del credito, quanto dal rapido aumento dei valori immobiliari e dalla stagnazione degli stipendi. Nel 2015, con un tasso medio del 4,5%, un lavoratore con una rata massima sostenibile di 567 euro al mese poteva ottenere un mutuo fino a 112.000 euro.
Oggi, grazie a tassi medi attorno al 3,39%, lo stesso acquirente può teoricamente arrivare a 128.000 euro. Nel frattempo però i prezzi al metro quadro, soprattutto nelle aree urbane più dinamiche, sono cresciuti molto di più. Il risultato è un effetto ottico distorto: il mutuo costa meno, ma serve molto più capitale iniziale per accedere alla stessa tipologia di abitazione.
Sotto la Madonnina
La città in cui questa evoluzione è più evidente è Milano. Nel 2015, un bilocale di 65 metri quadri in una zona non centrale come Lambrate-Rubattino si acquistava mediamente a 2.750 euro al metro quadro, per un valore complessivo di circa 178.750 euro. Oggi, secondo Telemutuo, la stessa tipologia di immobile costa 4.500 euro al metro, pari a 292.500 euro: un incremento del 63,6% in dieci anni. Eppure, la capacità di finanziamento non è migliorata. Nel 2015 un mutuo da 112.000 euro copriva il 62,7% del prezzo dell’immobile; oggi, pur salendo a 128.000 euro, ne copre solo il 43,8%.
La differenza si traduce in una richiesta di liquidità personale quasi triplicata, da 66.750 a 164.500 euro. Per molti giovani lavoratori o famiglie al primo acquisto, una cifra proibitiva, che relega il sogno della casa di proprietà sempre più ai margini delle possibilità reali.
La dinamica è meno estrema, ma comunque presente, anche in altre grandi città. A Roma, dove un bilocale semicentrale (zona San Lorenzo) passa da 3.650 a 3.750 euro al metro, l’aumento è limitato al 2,7%, ma la copertura del mutuo resta sotto il 53%. A Napoli, quartiere Vomero Alto, i prezzi crescono da 3.250 a 3.550 euro al metro (+9,2%), con un finanziamento medio che copre il 55,5% del valore. A Bologna, in periferia (zona San Donato), si registra una crescita più moderata, da 2.600 a 2.700 euro al metro (+3,8%), e la città è l’unica dove la percentuale mutuata migliora: dal 66% al 73%. Il filo conduttore resta però lo stesso: gli stipendi non tengono il passo dei prezzi e la capacità di risparmio, schiacciata da inflazione e costo della vita, non consente di colmare facilmente il divario.
Il quadro generale del settore conferma la tendenza. Secondo il Gruppo Tecnocasa, nel primo semestre 2025 le compravendite residenziali sono salite a 373.395 unità, in aumento del +9,5% rispetto all’anno precedente. Nelle grandi città i prezzi hanno registrato un incremento medio del +2,2%, con punte come Bari (+6,7%) e Milano (+1,4%). I tempi medi di vendita si attestano intorno a 107 giorni e lo sconto medio si è ridotto al 7,6%, segno di una domanda vivace. Sul fronte del credito, nel primo semestre di quest’anno, l’importo medio di mutuo erogato si attesta a 127.234 euro, in aumento rispetto al 2024, ma spesso comunque non sufficiente.
Polarizzazione
Ci troviamo quindi in una situazione in cui il sistema bancario mantiene criteri di valutazione rigorosi, l’offerta di abitazioni accessibili rimane insufficiente e i redditi stagnano.
Il risultato è un mercato polarizzato, in cui chi dispone di risparmi o patrimoni familiari continua a comprare, mentre chi dipende dal credito rischia di restare escluso. Così, nonostante i tassi più bassi e il credito in lieve ripresa, il sogno della casa di proprietà può essere un miraggio.
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