Dopo oltre due anni di dominio incontrastato del tasso fisso, il mercato dei mutui sta vivendo un’inversione di rotta. Il calo dei tassi di riferimento europei e il nuovo ciclo espansivo inaugurato dalla Banca centrale europea hanno riaperto il confronto tra le diverse tipologie di finanziamento, con il tasso variabile che torna a offrire condizioni più vantaggiose.
I dati più recenti mostrano un divario ormai netto: il tasso fisso medio si attesta intorno al 3,19%, contro il 2,30% del variabile puro e il 2,73% di quello con cap, una formula intermedia che tutela da rialzi eccessivi mantenendo i vantaggi di una rata più leggera. Si tratta di livelli che non si registravano da diversi anni e che rendono oggi il variabile una scelta concreta per chi dispone di margini finanziari sufficienti a sostenere eventuali oscillazioni future. Il fisso resta invece preferibile per chi punta alla stabilità e vuole proteggersi da possibili risalite del costo del denaro. Secondo l’amministratore delegato di TeleMutuo Andrea Pennato “la nuova fase dei tassi segna una riapertura del confronto tra fisso e variabile, con quest’ultimo che torna protagonista dopo un lungo periodo di marginalità. Gli ultimi dati confermano il divario: tasso fisso medio al 3,19%, variabile puro al 2,30%, variabile con cap al 2,73%”.
Il nuovo scenario riflette la discesa dell’Euribor, che sta restituendo competitività ai mutui indicizzati dopo un lungo periodo di marginalità. Diversamente, i tassi fissi legati all’IRS (tasso medio a cui le banche si scambiano denaro) rimangono più rigidi, risentendo delle aspettative d’inflazione a medio termine. In parallelo, la Legge di bilancio 2025 ha prorogato fino al 31 dicembre 2027 la disciplina del Fondo di garanzia per la prima casa: una misura che consente di coprire fino all’80% del finanziamento per giovani under 36, famiglie numerose e nuclei con ISEE contenuto, sostenendo la domanda in una fase di transizione del mercato.
Differenze tra città
Nonostante la ritrovata convenienza del variabile, la maggioranza degli italiani continua però a preferire la sicurezza del tasso fisso. Secondo l’ultimo osservatorio di MutuiOnline.it, nel terzo trimestre del 2025 oltre il 90% delle richieste di mutuo nelle principali città italiane riguarda formule a tasso fisso. Il primato spetta a Bari, dove il 95,3% dei richiedenti sceglie questa tipologia, seguita da Genova (94,8%) e da Napoli e Palermo (94,4%). Le percentuali più alte di preferenza per il variabile si riscontrano a Trieste (6,8%), Firenze (6,4%) e Trento (6,3%), segno che la prudenza resta il principale criterio di scelta.
Il differenziale tra le due opzioni, pur significativo, non sembra ancora sufficiente a spingere un’inversione nelle preferenze: a settembre il TAN medio del variabile si è attestato al 2,69% contro il 3,24% del fisso, con un risparmio mensile di circa 33 euro su una rata da 120.000 euro e un vantaggio complessivo di poco inferiore agli 8.000 euro su vent’anni.
L’acquisto della prima casa resta la finalità prevalente in tutte le aree analizzate, con percentuali superiori al 55% del totale delle richieste. A Genova il dato raggiunge il 72,6%, seguita da Trieste (70,1%) e Verona (67,8%). Cagliari guida invece la classifica dei mutui per la seconda casa (13,6%), mentre Trento detiene il primato per le surroghe, con il 30,3% delle operazioni complessive.
Il profilo dei richiedenti mostra alcune differenze territoriali. A Trieste si trovano i mutuatari più giovani, con un’età media di 37 anni e 7 mesi, contro una media nazionale di circa 40 anni. A Cagliari, invece, l’età media sale a 42 anni e 5 mesi. Anche la durata dei finanziamenti varia: a Verona e Trieste i mutui si allungano fino a 25 anni e 4 mesi, mentre a Reggio Calabria si fermano sotto i 23 anni.
Milano si conferma in testa alla classifica per importo medio richiesto (177.163 euro) e valore degli immobili (290.755 euro), seguita da Trento e Bologna. Reggio Calabria è invece la città più economica, con importi medi di 109.588 euro e un valore degli immobili pari a 168.045 euro.
Infine, il Loan to Value – cioè il rapporto tra la somma finanziata e il valore dell’immobile – varia sensibilmente tra le aree: Palermo registra il valore più alto (73,6%), Firenze il più basso (66,8%). Nelle zone dove gli immobili costano meno, il LTV tende a salire perché, a parità di somma richiesta, il prezzo inferiore dell’abitazione accresce il peso del finanziamento sul valore complessivo. Un effetto amplificato tra i richiedenti più giovani, che dispongono di minori capitali iniziali e quindi ricorrono a una maggiore leva bancaria.
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