La somma fa il totale, anche quando si acquista casa. Chi si appresta a comprare un immobile spesso sottovaluta proprio questo aspetto: oltre al prezzo dell’abitazione, bisogna infatti mettere in conto anche una lunga serie di costi accessori legati al mutuo e alla compravendita. Secondo una recente analisi condotta da Facile.it, considerando una compravendita immobiliare “media” con un immobile dal valore di 180mila euro (in classe energetica compresa tra C e G) e un mutuo da 126mila euro della durata di 25 anni, la cifra complessiva da sostenere per oneri accessori può superare i 12.500 euro.
Provvigione dell’agenzia e spese bancarie
Il primo costo importante da considerare è la provvigione dell’agenzia immobiliare. In Italia questa può essere definita in modo diverso: alcune agenzie applicano una tariffa fissa, mentre altre utilizzano una percentuale sul prezzo dell’immobile. Facile.it ha ipotizzato, per la sua simulazione, una provvigione del 3% sul prezzo di vendita, una percentuale piuttosto diffusa a livello nazionale. Su un valore di 180mila euro, ciò comporta un esborso pari a 5.400 euro, a cui va aggiunta l’Iva, per un totale di 6.558 euro.
A queste si aggiungono le spese di istruttoria richieste dalla banca per la valutazione della richiesta di mutuo. Anche in questo caso l’importo varia da istituto a istituto, potendo andare dallo 0,50% all’1% dell’importo finanziato, con punte anche oltre i 3mila euro per i mutui più consistenti. Tuttavia, alcune banche si fanno carico parziale o totale di questa spesa, rendendola in alcuni casi nulla. Nell’analisi in questione, è stata considerata una spesa media di mille euro.
Un’altra voce da non trascurare è la perizia tecnica: si tratta del costo per l’attività del perito incaricato di valutare il valore reale dell’immobile oggetto del finanziamento. Anche qui il costo varia da banca a banca, e in certi casi può essere incluso nel pacchetto, ma Facile.it ha ipotizzato una spesa standard di 350 euro.
Notaio e imposte: quanto si paga davvero
Al momento della stipula degli atti – sia quello di compravendita sia quello di mutuo – è necessario rivolgersi a un notaio. L’onorario varia in base alla complessità dell’atto, alla località e al professionista scelto, ma per un doppio atto (compravendita + mutuo con iscrizione ipotecaria) si può stimare un costo medio di circa 2.500 euro.
Per quanto riguarda le imposte, occorre distinguere se si acquista da un privato o da una società soggetta a Iva. Nel caso dell’acquisto da un privato, si beneficia dell’agevolazione prima casa e si applicano le seguenti voci: imposta di registro pari al 2% del valore catastale (con un minimo di 1.000 euro), imposta ipotecaria fissa di 50 euro, imposta catastale fissa di 50 euro e imposta sostitutiva sul mutuo pari allo 0,25% dell’erogato. Considerando queste voci, nella simulazione si arriva a un totale di 1.550 euro.
Nel caso, invece, si acquisti da una società soggetta a Iva, le regole cambiano sensibilmente: l’imposta di registro, quella ipotecaria e quella catastale sono tutte fisse e pari a 200 euro ciascuna. Tuttavia, l’Iva sull’immobile, anche in regime prima casa, è pari al 4% del prezzo di vendita, quindi 7.200 euro su 180mila euro. A ciò si aggiunge l’imposta sostitutiva sul mutuo, sempre pari allo 0,25% dell’importo erogato, ovvero 315 euro nel caso specifico. Il totale complessivo delle imposte in questa seconda ipotesi ammonta a 8.115 euro, decisamente più oneroso rispetto all’acquisto da privato.
Polizza obbligatoria e detrazioni fiscali
Chi accende un mutuo per l’acquisto della prima casa è inoltre obbligato a sottoscrivere una polizza assicurativa contro scoppio e incendio sull’immobile. Il costo anche in questo caso varia: alcune banche la includono gratuitamente, mentre altre propongono prodotti a pagamento. Tuttavia, è possibile (e consigliabile) valutare le offerte disponibili sul mercato, che per una copertura base partono da circa 600 euro. Vale la pena ricordare che alcune di queste spese sono detraibili fiscalmente, almeno in parte. Tra i costi che è possibile portare in detrazione nella dichiarazione dei redditi ci sono, ad esempio, la parcella del notaio relativa alla stipula dell’atto di mutuo, le spese di istruttoria, il costo della perizia tecnica, l’imposta sostitutiva, le spese di intermediazione immobiliare e anche gli interessi passivi pagati sul mutuo stesso.
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