Mutui e Casa

Per vendere casa meglio frazionarla, lo spezzatino piace a single e anziani

Aumentano le divisioni di appartamenti di grandi dimensioni per ricavare mono e bilocali, più appetibili anche sul mercato degli affitti brevi. Le regole per eseguire i lavori a regola d’arte

Dividere un grande appartamento in unità di dimensioni inferiori da vendere o affittare: la strategia del frazionamento è sempre più diffusa. Questa procedura consente infatti di valorizzare immobili difficili da collocare, intercettando una domanda che è cambiata rispetto al passato e che vede protagonisti single, studenti, lavoratori temporanei e piccoli nuclei familiari. Si tratta di un’operazione apparentemente semplice, che però richiede un equilibrio delicato tra opportunità economiche, dinamiche di mercato e vincoli tecnici.

Le operazioni di frazionamento sono oggi diffuse in molte città e riguardano immobili di ampia metratura, superiori ai 100 metri quadri, che faticano a trovare acquirenti. Si tratta in genere di abitazioni collocate in contesti in cui la domanda di case si concentra su soluzioni più piccole.

«Queste operazioni – spiega Fabiana Megliola, responsabile ufficio studi del Gruppo Tecnocasa – di frequente avvengono in corrispondenza di quartieri universitari: si ricavano bilocali o trilocali da affittare, spesso divisi in stanze. Nelle città in cui c’è ampia richiesta da parte di studenti, gli immobili molto ampi possano essere frazionati o ristrutturati con specifiche finalità, ad esempio con un bagno per ogni camera, ove la metratura lo consente. Un bilocale in genere rende intorno al 5,8% annuo lordo, percentuale che può essere ampiamente superata se si affitta a posto letto».

Tra le città più interessate spicca Roma, seguita da Firenze, Napoli e Verona. Milano, invece, registra un rallentamento: i prezzi elevati degli immobili e i costi di ristrutturazione rendono i proprietari più cauti.
Accanto ai piccoli investitori privati, sono sempre più attive le imprese di costruzione, che puntano sul frazionamento per rivendere le unità ricavate. Il recupero del patrimonio immobiliare già costruito rappresenta una strategia diffusa, anche perché nelle grandi città una casa nuova costa mediamente il 31,5% in più rispetto a una di seconda mano.

Non mancano casi in cui gli immobili frazionati vengono destinati ad affitti brevi o a strutture ricettive. Tuttavia, nella maggior parte dei casi le unità vengono vendute. Gli acquirenti sono spesso investitori che possono poi orientarsi verso lo short rent, un segmento che nelle grandi città sta però rallentando a favore di affitti transitori e per studenti. Alla base non c’è solo una logica di investimento, ma anche un cambiamento sociale. Le famiglie sono sempre più piccole e molte delle abitazioni costruite in passato risultano sovradimensionate. Il frazionamento diventa quindi una risposta a nuove esigenze, in un contesto demografico segnato da nuclei ridotti e invecchiamento della popolazione.

Un altro elemento rilevante riguarda i tempi di vendita: se per un immobile medio si aggirano intorno ai 107 giorni, per monolocali e bilocali scendono a circa 85 giorni, confermando la maggiore liquidità dei piccoli tagli.

Il fenomeno si lega anche al cambio di destinazione d’uso: negli ultimi anni molti uffici, soprattutto nei centri delle grandi città, sono stati convertiti in abitazioni. Gli spazi direzionali più datati si sono progressivamente svuotati, complice lo smart working e la crescente richiesta di uffici moderni ed efficienti, favorendo così operazioni di riconversione, talvolta anche con finalità turistico-ricettive.

Sul fronte della domanda, il trilocale si conferma la tipologia più richiesta in media nelle grandi città, raccogliendo il 40,6% delle preferenze. Seguono il bilocale (25%) e le abitazioni con quattro locali (22,4%). I tagli più piccoli restano attrattivi per chi ha budget limitati e per gli investitori, anche se si osserva una lieve flessione dell’interesse per monolocali e bilocali, in parte legata all’aumento dei prezzi. Non mancano però differenze territoriali. Milano rappresenta un’eccezione: qui il bilocale è la soluzione più ricercata (45,4%), spinto dalla forte presenza di single e investitori. Roma, Napoli e Bologna rispecchiano la tendenza nazionale con una netta preferenza per i trilocali. Nei capoluoghi di Regione di dimensioni minori, infine, il trilocale domina con il 51,9% delle richieste, seguito dalle abitazioni con quattro locali (22,5%) e dai bilocali (20,1%).

Dal punto di vista tecnico e burocratico, il frazionamento richiede attenzione e competenze specifiche. L’iter prevede il coinvolgimento di un tecnico abilitato e l’apertura di una Cila (Comunicazione di inizio lavori asseverata), una pratica che si presenta al Comune per avviare interventi edilizi non strutturali. Nei casi più complessi, quando si interviene su parti strutturali o si modifica la destinazione d’uso, è invece necessaria la Scia (Segnalazione certificata di inizio attività).
Una volta avviati i lavori, è obbligatorio aggiornare anche il Catasto e comunicare all’Agenzia delle Entrate la nuova configurazione dell’immobile, affinché le planimetrie ufficiali coincidano con lo stato reale. Al termine dell’intervento viene redatto il collaudo finale.
Anche quando il frazionamento avviene senza opere edilizie, ad esempio nel caso di pertinenze già di fatto separate, resta comunque obbligatoria la comunicazione sia al Comune sia al Catasto.
Errori od omissioni possono comportare sanzioni, ma soprattutto compromettere la commerciabilità dell’immobile. Per questo, il successo di un’operazione di frazionamento dipende non solo dalla convenienza economica, ma anche dalla corretta gestione tecnica e normativa.