Sul grande e piccolo schermo, lo sappiamo, è un classico. Una viaggiatrice americana o un turista statunitense si trovano, per motivi di lavoro, di svago o per ricevere un’eredità, a passare dall’Italia, si innamorano delle meraviglie del Belpaese e decidono di trasferirsi tra le colline senesi o all’ombra del Colosseo. Sotto il sole della Toscana, Mangia prega ama e le più recenti serie di Netflix forse peccano di qualche stereotipo nel raccontare il nostro Paese, ma rispecchiano alcune delle caratteristiche che hanno a lungo contraddistinto il mercato immobiliare: per molto tempo, Roma e la Toscana sono state le mete più ambite dagli stranieri che cercavano casa in Italia e la maggior parte degli acquirenti proveniva proprio dagli Stati Uniti. Oggi però questa narrazione non riflette più in modo univoco l’andamento del settore. L’Italia continua ad affascinare i compratori internazionali, ma la geografia delle loro scelte sta cambiando.
Accanto alle destinazioni più note, cresce l’interesse verso mete meno prevedibili, costituite da borghi, province e territori secondari, in cui il valore dell’investimento si misura sempre più in termini di qualità della vita, sostenibilità e prospettive di lungo periodo.
Nel 2025 infatti la domanda immobiliare dall’estero ha registrato una flessione complessiva del 5,9% rispetto al 2024 (dati di Gate-away.com), ma è importante ricordare che negli ultimi cinque anni le richieste di acquisto di immobili in Italia da parte di stranieri sono cresciute di oltre il 65%. L’interesse quindi non viene meno, ma si orienta diversamente.
A pesare sul dato complessivo del 2025 è soprattutto il rallentamento dei due bacini storicamente dominanti. Gli Stati Uniti, pur restando il primo Paese di provenienza con circa il 25% delle richieste totali, segnano un calo significativo (-21,6%), seguiti dalla Germania (-13,6%). Una contrazione legata a fattori macroeconomici e geopolitici: maggiore prudenza negli investimenti immobiliari all’estero, incertezza sui tassi e una fase di attesa che porta molti acquirenti a rimandare decisioni di lungo periodo. Non a caso, depurando il dato complessivo dal solo mercato statunitense, il 2025 mostra un andamento stabile, se non lievemente positivo.
Il mercato italiano si fa più diversificato e meno dipendente da pochi Paesi. Si consolida una domanda più diffusa in Europa, con il Regno Unito che rafforza il proprio ruolo di secondo mercato (+23,2%) e la Francia in crescita moderata (+4,7%). Ma la vera novità è rappresentata dall’emergere di nuovi protagonisti: la Repubblica Ceca quasi raddoppia le richieste (+96,7%), seguita da India (+52,3%), Grecia (+49,4%), Spagna (+43,4%) e Romania (+42,5%). Cresce anche l’interesse dall’America Latina, in particolar Argentina (+36,1%) e Brasile (+31,4%), e dal Medio Oriente, con gli Emirati Arabi Uniti in aumento (+15,2%), in questo caso concentrati soprattutto sul segmento di lusso.
Si tratta di una domanda più frammentata ma dinamica, caratterizzata da budget mediamente più contenuti e da un approccio meno speculativo. Gli acquirenti internazionali del 2025 appaiono più selettivi e razionali: cercano stabilità, contesti vivibili e un valore reale dell’investimento, piuttosto che rendimenti rapidi.
Il cambiamento nei Paesi di provenienza si accompagna a una differente mappa delle destinazioni immobiliari. La Toscana resta la regione più richiesta (14,8% del totale), ma registra un calo annuo del 17,8%, così come Liguria, Umbria e Lombardia. Non è una perdita di attrattività, quanto piuttosto il segnale di una saturazione dei mercati più maturi e costosi. Al loro fianco emergono territori considerati fino a pochi anni fa secondari, oggi sempre più competitivi. Il Piemonte cresce dell’11,3%, trainato dai borghi delle Langhe e del Monferrato, dove paesaggio, cultura enogastronomica e prezzi accessibili rappresentano un mix apprezzato dagli stranieri. Le province che crescono di più sono Vercelli (+85%), Novara (+61,7%), Biella (+63,1%).
Il Friuli-Venezia Giulia segna un +27,5%, affermandosi come alternativa più sostenibile al Nord-Est tradizionale, mentre il Trentino-Alto Adige registra un balzo del +44,3%, spinto dalla qualità della vita e da una prospettiva di investimento di lungo periodo. Anche il Mezzogiorno intercetta una quota crescente di interesse. Basilicata (+10,3%), Abruzzo e alcune aree di Calabria e Sicilia attraggono acquirenti orientati a borghi autentici, contesti naturali e prezzi contenuti. Non a caso, tra i Comuni più richiesti figurano per il secondo anno consecutivo Ostuni, seguita da Noto e Scalea. Napoli rientra tra le province più dinamiche, con una crescita delle richieste dall’estero del +55,4%.
A confermare il profilo prudente della nuova domanda internazionale è anche la distribuzione dei budget. Il valore medio dell’immobile richiesto si attesta intorno ai 428 mila euro, in lieve crescita, ma aumentano le richieste sotto i 100 mila euro, che rappresentano oltre il 45% del totale. Calano invece tutte le fasce superiori, in particolare quelle tra 250 mila e un milione di euro. «Il 2025 non è stato un anno di crisi per il mercato immobiliare internazionale in Italia, ma di trasformazione profonda», conclude Simone Rossi, cofondatore di Gate-away.com. «Meno dipendenza da pochi Paesi, più interesse da nuove nazioni e una domanda che si sposta verso territori meno inflazionati. Gli acquirenti esteri oggi sono più consapevoli, più prudenti e molto più attenti al valore reale dell’investimento».
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