In un mercato immobiliare sempre più frammentato tra grandi città in fermento e territori marginali in difficoltà il ruolo degli intermediari continua a essere oggetto di dibattito. Giorgio Spaziani Testa, presidente di Confedilizia, la principale associazione della proprietà immobiliare italiana, affronta alcune delle questioni più delicate: dalle commissioni delle agenzie, spesso interamente a carico di chi compra o affitta, alle «aste» informali che talvolta alterano i prezzi nelle metropoli. Ma lo sguardo va oltre le dinamiche urbane: Spaziani Testa denuncia una legge di Bilancio penalizzante per chi investe negli affitti brevi e che ostacola persino chi vorrebbe rinunciare a immobili divenuti un peso fiscale. Il presidente invita a una maggiore consapevolezza nelle transazioni, a un ruolo più «educativo» delle agenzie, ma soprattutto chiede al legislatore di favorire non solo la prima casa, ma anche la rigenerazione del patrimonio esistente e i nuovi progetti come gli studentati privati, ancora troppo pochi rispetto al fabbisogno.
Presidente Spaziani Testa, nei grandi centri come Roma e Milano le agenzie immobiliari spesso fanno ricadere su acquirenti o locatari gli oneri dell’intermediazione. È giusto?
«Più o meno funziona così. Sono prassi che derivano dalla consuetudine anche perché non c’è una precisa codifica di queste situazioni. Allo stesso modo, le commissioni sono determinate nei contratti. Anche se comprendo che vi sono differenze su base territoriale».
Ma possono questi costi ricadere praticamente solo su una parte della compravendita?
«Può accadere che in fase di trattativa ci si accordi per condividere questi oneri oppure, nel caso di acquisto, che l’acquirente faccia rientrare nel computo finale sia le commissioni che il prezzo stimato per i lavori di ristrutturazione. Sono liberi accordi».
Non è raro, soprattutto nelle grandi città, che il mediatore organizzi una sorta di «asta» per l’immobile che viene messo in vendita.
«Sono situazioni che sul mercato possono verificarsi. Sta alla competenza e all’abilità delle parti non farsi condizionare dagli agenti immobiliari. Non bisogna lasciare carta bianca a nessuno. Occorre farsi aiutare, anche da soggetti esterni, per una corretta valutazione. Se ci sono rialzi innaturali, ci sono i mezzi per comprendere la dinamica. Soprattutto in caso di compravendita non ci si può affidare a un solo punto di vista. Ad esempio, ci si può affidare anche alle associazioni territoriali della proprietà immobiliare che hanno competenze adeguate per valutare il prezzo di un immobile».
Come può definire il vostro rapporto con le agenzie?
«È buono ma sarebbe bene che non si limitassero al solo ruolo di intermediazione. Secondo la nostra ottica, dovrebbero svolgere sempre più un’attività informativa per far sì che la controparte arrivi alla definizione del contratto nel modo più consapevole possibile. Certo, comprendo che oggi si devolvano alle piattaforme alcuni compiti come le informazioni sul funzionamento di un condominio, di un impianto di riscaldamento o su come leggere i dati catastali di un immobile. I clienti, tuttavia, dovrebbero ricevere informazioni approfondite nel momento in cui si accingono ad acquistare o ad affittare un immobile».
Come sta evolvendo il mercato immobiliare nel 2025?
«La situazione è abbastanza buona anche se la maggior parte delle compravendite è legata all’acquisto della prima casa, mentre non viene mai messo in evidenza che c’è una larga fascia di immobili che non viene compravenduta. Soprattutto nelle aree svantaggiate e in quelle a rischio spopolamento».
La legge di Bilancio vi ha contrariato da questo punto di vista?
«L’equiparazione dell’aliquota di tutti gli immobili concessi in affitto breve al 26% è sicuramente svantaggiosa. Il mercato di questo tipo di locazioni viene penalizzato e, di conseguenza, anche gli investimenti immobiliari destinati a questa finalità».
Non si tratta dell’unica critica che muoverete in sede di audizione.
«La legge di Bilancio complica la rinuncia alla proprietà immobiliare. Nello scorso agosto le Sezioni Unite della Cassazione avevano stabilito la legittimità giuridica dell’intenzione di disfarsi di una proprietà che diventa un peso, soprattutto per la tassazione. Di fatto, la legge di Bilancio vanifica questa possibilità che, in alcune situazioni, rappresenta una vera e propria necessità».
Il ddl delega di riforma del Testo unico dell’edilizia può cambiare qualcosa?
«Il precedente decreto Salva Casa del ministro Matteo Salvini poteva migliorare le condizioni del mercato immobiliare semplificando l’iter per regolarizzare le difformità. Alcune Regioni, tuttavia, hanno approvato provvedimenti che svuotano il decreto, essendo regionale la competenza su questa materia. Adesso, perciò, bisogna attendere che il ddl delega completi il suo percorso. Lo stesso discorso vale per il ddl Rigenerazione urbana, attualmente al Senato, che potrebbe tutelare i proprietari nel momento in cui intervengono sui loro immobili. Allo stesso tempo, inoltre, si può incentivare il recupero del patrimonio pubblico realizzando strutture di cui c’è necessità come gli studentati».
Un business sempre più interessante.
«Ce n’è un grande bisogno e poi occorre ricordare che si tratta di un impegno del Pnrr la realizzazione di 60mila posti letto per studenti, non necessariamente da recuperare esclusivamente attraverso l’intervento pubblico. C’è spazio anche per la proprietà privata. Infatti, noi abbiamo segnalato questa possibilità alle nostre associazioni territoriali. Quest’anno, per altri motivi “politici”, non c’è stata la solita protesta autunnale degli studenti universitari fuori sede, ma il problema persiste».
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