I laghi italiani attraggono sempre più investitori e mettono a segno una crescita del 1,5% dei prezzi nel secondo semestre 2024. A trainare sono la domanda straniera, soprattutto dall’est e le vendite a scopo di investimento. Lo fa emergere un’indagine dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, che segnala una ripresa diffusa dei valori immobiliari nelle principali località turistiche lacustri.
Il Lago di Garda si conferma il mercato più ambito, con un incremento medio dei prezzi pari al 2,6%. A guidare la crescita è la sponda trentina (+3,2%), seguita da quella bresciana (+2,8%) e da quella veronese (+2,2%).
Lieve rialzo anche per il Lago d’Iseo (+0,1%), dove l’aumento della sponda bresciana (+3,2%) compensa il calo di quella bergamasca (-3,9%).
Sul Lago di Como, i prezzi crescono dell’1% grazie alla sponda lecchese (+1,7%), mentre quella comasca resta stabile.
Lago di Garda
A Desenzano, in particolare nella zona di Rivoltella, la domanda si divide in modo equilibrato tra chi cerca una casa vacanza e chi intende acquistare una seconda casa da utilizzare anche a scopo di investimento. Cresce la presenza di acquirenti stranieri, in particolare provenienti dall’Est Europa, mentre tra gli italiani dominano lombardi, emiliani e trentini. Il budget medio si aggira tra i 160 e i 280 mila euro, ma le soluzioni sul fronte lago arrivano fino a 5.000 euro al metro quadro.
Più a sud, a Sirmione, si registra una discesa dei prezzi, soprattutto per le abitazioni non ristrutturate. I proprietari spesso chiedono cifre non in linea con il valore effettivo, ma una buona capacità di negoziazione da parte degli acquirenti ha permesso di sbloccare molte compravendite ferme. Anche qui la domanda arriva soprattutto dall’Est Europa – in particolare da Polonia e Repubblica Ceca – e si concentra sia su piccoli appartamenti da 200-300 mila euro sia su soluzioni di lusso da oltre un milione. Zone come Colombare, Brema e Lugana sono le più ricercate, con prezzi che vanno dai 4.000 ai 6.000 euro al metro quadro, ma che possono raggiungere i 10.000 sulla penisola. Intanto, il mercato degli affitti brevi mostra segnali di ridimensionamento, complice l’aumento delle spese richieste dalle agenzie.
In crescita i prezzi nei comuni occidentali del Garda come Moniga, Manerba, Polpenazze e Puegnago, dove la domanda vivace si scontra con un’offerta sempre più limitata. A Manerba, ad esempio, si registrano punte di 6.000 euro al metro per il nuovo, mentre a Moniga si arriva fino a 5.500 euro nella zona del porto. All’opposto, l’entroterra, in particolare la zona di Crociale, offre prezzi decisamente più contenuti 1.800 euro al metro quadrato. Anche qui l’investimento per la casa vacanza si aggira intorno ai 200-300 mila euro. Sostenuti i canoni estivi: un bilocale può arrivare fino a 2.500 euro al mese in agosto.
A Padenghe, i prezzi sono stabili nel centro storico ma in crescita nelle aree collinari e lungo lago, grazie a nuovi interventi edilizi. Si vendono immobili nuovi a 3.800-4.200 euro al metro quadro e villette fronte lago a cifre ben più elevate. La domanda, però, sta rallentando: i tedeschi e gli austriaci della fascia media si mostrano più prudenti, mentre restano dinamiche le fasce alte e quelle sotto i 250 mila euro. Molti residenti, non trovando soluzioni adatte, si spostano nei comuni interni come Calvagese o Carzago.
Anche a Salò la domanda è sostenuta e sempre più internazionale. Tedeschi, polacchi, ma anche francesi e britannici cercano bilocali e trilocali da utilizzare per le vacanze o da affittare. Nuovi progetti immobiliari stanno sorgendo nell’ex area Tavina e nella zona Villa, dove i prezzi del nuovo si aggirano tra i 5.000 e i 6.000 euro al metro. Un bilocale con piscina in alta stagione può rendere fino a 1.000 euro a settimana. Aumentano anche le compravendite in nuda proprietà.
Sul fronte nord-occidentale del lago, nei borghi di Tremosine e Gargnano, il mercato è dominato da acquirenti stranieri, soprattutto polacchi. Si cercano immobili con vista lago, spesso anche da ristrutturare, e si è disposti a spendere fino a 500 mila euro o più per una casa indipendente. I prezzi, qui, restano stabili: da 2.000 a 4.000 euro al metro quadro, con punte per le nuove costruzioni fronte lago.
A Toscolano Maderno e Gardone Riviera prevalgono invece gli italiani, attratti dalle zone centrali o panoramiche, con prezzi tra i 3.000 e i 4.000 euro al metro. A Gardone, le abitazioni sopra il Vittoriale possono toccare i 4.000 euro al metro quadro per la vista dominante sul lago.
Spostandosi sulla sponda veronese, si nota un andamento più variegato. Nei comuni di Costermano, Affi e Cavaion, le quotazioni sono in crescita nonostante un calo della domanda tedesca. Le nuove costruzioni con vista lago toccano anche i 7.000 euro al metro, ma molti acquirenti preferiscono spostarsi nell’entroterra dove si trovano soluzioni più accessibili, con prezzi medi intorno ai 2.300 euro al metro quadro.
A Lazise i prezzi restano stabili nel centro, mentre si registra una flessione nelle zone più periferiche. Calano gli acquirenti tedeschi, mentre aumentano quelli provenienti dall’Est e dal Nord Europa. Il nuovo può arrivare fino a 7.000 euro al metro quadro a Barum e nei cantieri a Rocchetti, Zappo e Mondragon.
Nei comuni di Torri del Benaco, Garda e Bardolino, si osserva un rallentamento delle compravendite a causa di un’offerta scarsa e di qualità non sempre elevata. I prezzi dell’usato si aggirano intorno ai 3.000-4.000 euro al metro quadro, mentre il nuovo può superare anche gli 8.000. Restano attivi gli investimenti in affitti brevi e in immobili da ristrutturare. A San Zeno di Montagna, sopra Torri, l’offerta nuova a 3.000 euro al metro quadro attrae sia veronesi sia tedeschi con budget più contenuti.
Leggero aumento dei prezzi a Peschiera del Garda, spinto da una domanda vivace proveniente da Trentino, Alto Adige, Polonia e Repubblica Ceca. Il nuovo fronte lago raggiunge i 10-12 mila euro al metro quadrato, mentre l’usato in centro si scambia intorno ai 3.500. Cresce l’offerta di interventi edilizi di qualità, ma il mercato degli affitti brevi è ormai saturo e richiede soluzioni più selezionate.
Sulla sponda trentina, Riva del Garda mantiene prezzi stabili, con una buona domanda per prima e seconda casa, soprattutto da italiani e da acquirenti dell’Est Europa. Il nuovo si vende tra i 4.500 e i 6.500 euro al metro quadro, mentre l’usato sul lungolago tocca i 5.000.
Le altre sponde che attirano gli investimenti
A essere attratti dal Lago di Indro, sono soprattutto olandesi e bresciani. I prezzi rimangono contenuti, 1.600-1.800 euro al metro quadro. Ampia l’offerta di case indipendenti con giardino e vista lago che convince soprattutto chi cerca luoghi più tranquilli e appartati rispetto alla confusione del Garda.
Il lago d’Iseo segue dinamiche tutte diverse rispetto alle sponde bergamasche e bresciane. Qui la domanda estera si orienta su immobili di pregio fronte lago che possono arrivare fino a 10 mila euro al metro quadrato. L’usato invece si mantiene sui 2.000. Si diffondono gli affitti transitori. A Provaglio e Monte Isola si trovano prezzi molto più contenuti, anche sotto i 2.000 euro al metro quadrato. Sulla sponda bergamasca, borghi come Sarnico e Predore attraggono acquirenti stranieri con budget contenuti, in cerca di rustici o case da ristrutturare.
Sul lago di Bracciano, ad Anguillara Sabazia, i prezzi sono in calo e il mercato è trainato dagli investitori negli affitti brevi. Le tipologie più richieste sono bilocali e trilocali, con affitti che si aggirano intorno ai 75-80 euro a notte. Il centro storico, grazie alla posizione panoramica, resta la zona più ambita.
Un aumento dei prezzi si registra sulla sponda lecchese del lago di Como, soprattutto per i piccoli tagli. Gli acquirenti, spesso stranieri del Nord Europa, puntano su borghi come Mandello, Bellano e Varenna, dove il nuovo tocca i 4.000 euro al metro quadrato e l’usato si attesta sui 2.500. La forte domanda estiva ha ridotto l’offerta di affitti a lungo termine, spingendo molti residenti a spostarsi.
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