Mutui e Casa

Un mattone d’affari, con gli infissi nuovi la casa diventa da debito a risorsa

In Italia molte abitazioni sono state costruite prima del 1980. Per questo sono fondamentali interventi di ristrutturazione. L’adeguamento energetico alza il valore sul mercato fino all’80%

Un appartamento ereditato che resta chiuso per anni, una seconda casa al mare utilizzata poche settimane l’anno, oppure un immobile datato che, tra lavori necessari e costi di gestione, finisce per essere lasciato in disuso. In Italia sono tra 9,6 e 10 milioni le abitazioni vuote, pari a circa il 27-30% dell’intero patrimonio immobiliare nazionale (dati Istat). Si tratta di case inutilizzate che spesso rappresentano soprattutto un costo, tra tasse, imposte e spese di gestione, ma che potrebbero trasformarsi in un’opportunità concreta di reddito e valorizzazione.

Il nodo principale riguarda lo stato degli edifici. La maggior parte delle abitazioni vuote è stata costruita prima del 1980 e necessita di interventi di adeguamento, in particolare sul fronte energetico. Nonostante i miglioramenti registrati negli ultimi anni, con gli edifici in classe A passati dal 7,8% all’11,3% tra il 2018 e il 2023, circa il 70% del patrimonio immobiliare italiano resta collocato nelle classi energetiche più basse. Un fattore che incide direttamente sul valore di mercato. Gli immobili riqualificati raggiungono valori medi di 2.316 euro al metro quadrato, contro i 1.290 di quelli da ristrutturare: una differenza che arriva all’80%. In altre parole, l’efficienza energetica è diventata una delle principali variabili di prezzo.

Intervenire conviene, ma richiede una strategia precisa. «Questo patrimonio immobiliare può essere valorizzato», spiega Nicolandrea Calabrese, responsabile del laboratorio efficienza energetica negli edifici e sviluppo urbano di Enea. «Per ottenere risultati concreti nella riqualificazione energetica, è fondamentale rivolgersi a figure professionali che siano in grado di pianificare gli interventi in modo integrato, nel rispetto delle normative vigenti e massimizzando i benefici in termini di efficienza e risparmio».

Tetti e impianti

La riqualificazione si articola in una serie di interventi consolidati e con costi tracciabili, riassunti in un’analisi condotta da Mce Lab, piattaforma promossa da Mce – Mostra Convegno Expocomfort, insieme con Enea. L’isolamento delle parti più esposte, tra cui tetti e soffitti, si aggira intorno ai 170 euro al metro quadro, mentre per le pareti il costo medio sale a circa 200 euro al metro quadro.

Un altro intervento molto diffuso riguarda la sostituzione degli infissi, che ha un costo medio di circa 900 euro al metro. Per migliorare la vivibilità estiva si possono installare schermature solari, con un costo medio di circa 280 euro al metro, capaci di ridurre il surriscaldamento.

Sul fronte degli impianti, la sostituzione delle caldaie tradizionali con pompe di calore rappresenta uno degli interventi più incisivi. I costi variano in base alla potenza, in un appartamento di 150 metri quadrati, la spesa complessiva può oscillare tra i 10 mila e i 12 mila euro.

Sempre più diffusa è anche l’installazione di pannelli fotovoltaici, con un costo medio di circa 2.300 euro per kWp (l’unità che misura la potenza dell’impianto). A questi si affiancano i pannelli solari termici per la produzione di acqua calda, che si aggirano intorno ai 1.600 euro al metro quadrato: per una famiglia di quattro persone bastano circa 4 metri quadri di superficie.

L’aumento di valore degli immobili è una nota positiva che può almeno in parte controbilanciare gli errori dell’Ue, che con la direttiva 2024/1275, detta Case green, vuole imporre obblighi stringenti di ristrutturazione del patrimonio edilizio, costringendo le famiglie a sopportare veri e propri salassi, come denunciato negli scorsi numeri da Moneta. Un tema politicamente scottante: 19 Stati membri, Italia compresa, sono a rischio procedura di infrazione per non aver presentato il Piano nazionale di riqualificazione. E da più parti si levano voci per chiedere la retromarcia.

Mare e montagna

Chi volesse lanciarsi in una ristrutturazione green può comunque contare su un sostegno pubblico: «Sono disponibili importanti incentivi fiscali come l’Ecobonus, il bonus Casa e il Conto Termico 3.0, che coprono fino al 50% dei costi», spiega Nicolandrea Calabrese.

Numeri alla mano, a Milano un appartamento in classe G può avere un valore intorno ai 4.000 euro al metro quadrato, con affitti che si fermano a circa 180 euro al metro all’anno. Dopo un intervento completo che lo porti in classe B, il prezzo può salire fino a 5.800 euro al metro, con un aumento del 45%, mentre il canone raggiunge i 220 euro al metro annui, in crescita del 22%.

Il salto è evidente anche nelle località turistiche. A Sestri Levante (Liguria), una seconda casa da ristrutturare può valere circa 3.200 euro al metro e generare 700-800 euro a settimana nei periodi di alta stagione. Una volta riqualificata, l’abitazione arriva a 4.200 euro al metro, con un incremento del 31%, e diventa più competitiva nel mercato degli affitti brevi, nel quale può raggiungere 1.100-1.200 euro settimanali, segnando un aumento del 40%.

In montagna, dove il peso dei consumi energetici è più rilevante, i benefici sono amplificati. A Madonna di Campiglio (Trentino-Alto Adige), un appartamento degli anni Ottanta può partire da 5.500 euro al metro. Dopo la riqualificazione, il valore può arrivare a 8.000 euro al metro, + 45%.

Così anche la casa lasciata da un lontano parente, chiusa e inutilizzata, può trasformarsi in una risorsa concreta.