Mutui e Casa

Una casa con il prefabbricato spesso l’affare è solo sulla carta

I prezzi in molti casi equivalgono a quelli di edifici convenzionali: le offerte da 750 euro al metro rischiano di essere uno specchietto per le allodole. Cemento più caro del legno. E occhio alla burocrazia

Rapide da costruire, efficienti dal punto di vista energetico, spesso considerate più economiche rispetto alla muratura tradizionale. Le case prefabbricate attirano l’interesse dei compratori non solo in America e Nord Europa, ma anche in Italia. Sebbene nel nostro Paese queste soluzioni costituiscano una quota ancora minoritaria del mercato residenziale, in molti le scelgono con la convinzione di poter ottenere un risparmio quasi automatico. Le cose non stanno proprio così, ma andiamo con ordine.

Oggi le case prefabbricate si distinguono in due grandi famiglie costruttive, legate al materiale utilizzato: il legno e il cemento. Nel primo caso la struttura portante è composta da elementi lignei realizzati in stabilimento e poi assemblati in cantiere, spesso con sistemi a secco. Nel secondo caso, invece, si impiegano moduli o pannelli in cemento armato prefabbricati che restituiscono caratteristiche strutturali più vicine a quelle della muratura tradizionale. In entrambi i casi non si tratta di soluzioni temporanee, ma di edifici stabili e permanenti a tutti gli effetti.

La distinzione non è soltanto tecnica, perché incide in modo significativo anche sui costi. Il prezzo al metro quadro varia infatti in base al materiale scelto e al livello di finitura. Per una casa prefabbricata in legno si può partire da circa 600 euro al metro quadro nel caso di una struttura allo stato grezzo, passando a un grezzo avanzato si arriva mediamente a una cifra compresa tra 900 e 1.000 euro. Una soluzione finita si colloca più spesso tra 1.300 e 1.500 euro al metro quadro, mentre le formule chiavi in mano, comprensive di impianti e dotazioni complete, possono spingersi fino a 1.800 o 2.000 euro, soprattutto quando il progetto prevede un certo grado di personalizzazione.

Le prefabbricate in cemento si attestano su valori mediamente più alti. Per un’abitazione finita si parla in genere di 1.500-1.800 euro al metro quadro, con un risultato che, per prestazioni e comportamento strutturale, si avvicina a quello di un edificio tradizionale. Alla luce di queste cifre, il dato talvolta pubblicizzato di 750-900 euro al metro quadro rappresenta una soglia minima, spesso riferita a strutture non complete di finiture e impianti. Il costo di una casa pronta per essere abitata è più elevato e richiede una valutazione attenta di tutti gli elementi.

Il prezzo della struttura è solo una parte dell’investimento. Se si ipotizza una soluzione in legno finita, di circa 100 metri quadri, con un costo compreso tra 1.300 e 1.500 euro al metro quadro, la sola struttura può oscillare tra 130.000 e 150.000 euro. A questa cifra si devono però aggiungere una serie di altre voci: le fondazioni in cemento armato, le indagini geologiche, la progettazione e la direzione lavori, che secondo le stime incidono mediamente tra il 5% e il 10% dell’investimento, oltre agli oneri di urbanizzazione e al costo di costruzione stabiliti dal Comune. È necessario poi considerare le spese per gli allacciamenti alle reti di acqua, elettricità, gas e fognatura, nonché l’Iva, che è pari al 4% nel caso di prima casa e al 10% negli altri casi. Il costo finale può quindi aggirarsi intorno ai 170.000- 200.000 euro.

L’altro aspetto da considerare è l’iter burocratico: la normativa italiana non distingue tra materiali diversi quando l’edificio è stabile e destinato a esigenze non temporanee. Il riferimento è il Dpr 380/2001, il Testo unico dell’Edilizia: per costruire una casa prefabbricata è necessario ottenere il permesso di costruire o presentare la Scia, a seconda delle caratteristiche dell’intervento. L’immobile deve sorgere su un terreno edificabile, privo di vincoli incompatibili, e non è possibile installare una prefabbricata su terreno agricolo (salvo che si tratti di una struttura temporanea).

Esistono però anche dei vantaggi, che riguardano in primo luogo le tempistiche. Le case prefabbricate vengono prodotte in stabilimento e poi assemblate in cantiere, con tempi che possono variare tra due e sei mesi. È inoltre da segnalare una maggiore prevedibilità dei costi, perché il prezzo viene definito in modo puntuale prima dell’avvio dei lavori, limitando il rischio di imprevisti, che invece spesso caratterizzano i cantieri tradizionali. È poi da ricordare l’elevata efficienza energetica, soprattutto nel caso di strutture in legno, progettate per garantire isolamento termico e acustico. La scelta di questa soluzione è quindi conveniente quando si dispone già di un terreno edificabile, si desidera accorciare i tempi di costruzione e si privilegia l’efficienza energetica nel lungo periodo.

In questo quadro, è interessante osservare l’andamento del segmento più rappresentativo delle prefabbricate, ovvero quello delle case in legno. Secondo l’analisi Edilizia in legno 2025, il valore della produzione della filiera ha raggiunto circa 2,3 miliardi di euro, con una composizione in via di cambiamento. Per la prima volta, le opere pubbliche hanno superato quelle private, mentre il comparto residenziale ha registrato una contrazione del 9,2%. Il non residenziale, in larga parte legato a edifici pubblici, è cresciuto del 20%, anche grazie alla spinta del Pnrr, che nel 2024 ha rappresentato il 12% del valore della produzione in legno. In questi numeri si può leggere una tendenza: la crescita del settore non è trainata solo dalle villette unifamiliari private, ma anche da un processo di industrializzazione e integrazione con le politiche pubbliche, in cui rapidità esecutiva e prevedibilità dei costi diventano elementi centrali.