Gli inquilini che non pagano sono una delle preoccupazioni principali di chi ha una casa che vuol mettere in affitto, tanto che nel nostro Paese una quota rilevante del patrimonio abitativo resta inutilizzata. Secondo il Rapporto Federproprietà-Censis, le cosiddette “case dormienti” sono circa 8,5 milioni, pari a un quarto delle abitazioni private. Dentro questo insieme rientrano 5,8 milioni di seconde case non impiegate, 1,4 milioni di immobili privi di utenze attive e 1,3 milioni che non risultano nelle dichiarazioni fiscali. La maggioranza degli intervistati – l’80% – ritiene che una loro immissione sul mercato potrebbe aumentare l’offerta di affitti.
A frenare questa prospettiva è soprattutto il tema del rischio di morosità. L’83% dei proprietari teme difficoltà nel rientrare in possesso dell’immobile in caso di mancato pagamento. Per questo cresce il sostegno a strumenti di tutela considerati più rapidi ed efficaci: l’86% si dice favorevole a procedure di sfratto accelerate e l’84% all’istituzione di un registro nazionale degli inquilini morosi. Rimangono invece marginali le proposte di aumentare la pressione fiscale sulle abitazioni non affittate.
Ma quali sono gli accorgimenti che possono essere messi in campo per scongiurare il rischio morosità?
Secondo la legge italiana se l’inquilino non paga l’affitto entro 20 giorni dalla scadenza prevista nel contratto, il proprietario è legittimato a chiedere al giudice di cessare il contratto e avviare le pratiche per lo sfratto. E la normativa non si limita al solo canone, ma coinvolge anche tutte le spese per le utenze che, se non vengono pagate dall’inquilino, possono portare allo sfratto. Questo vale solo nel caso in cui il debito per le spese non saldate superi due mensilità di affitto.
La prima azione da intraprendere, quando ci si accorge che l’inquilino non sta pagando è quella di inviare immediatamente una raccomandata o una pec contenente il sollecito di pagamento. La comunicazione deve contenere un termine ultimo per saldare il pagamento, tipicamente sono sette giorni. Prima di arrivare allo sfratto, che comporta spese legali e tempistiche non banali, è sempre bene cercare una risoluzione consensuale del contratto.
L’inquilino infatti può avere motivazioni serie che gli impediscono di pagare il canone: la perdita del lavoro, la riduzione dell’orario lavorativo, una malattia invalidante. I comuni dispongono di particolari fondi per venire in soccorso a coloro che stanno affrontando queste situazioni, distribuiti dal ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti.
Il problema non è solo di chi non riesce a pagare l’affitto o di chi non lo riscuote, è strutturale. Il 94,1% degli italiani ritiene quasi impossibile acquistare una casa senza un supporto economico familiare, mentre il 92% invoca politiche strutturali per l’accesso alla prima abitazione, elemento centrale di stabilità sociale.
Un’ulteriore criticità riguarda i costi energetici. Il 77% degli intervistati segnala bollette giudicate troppo elevate. Pur in presenza di una disponibilità diffusa a intervenire sulla riqualificazione del patrimonio edilizio, l’83% considera gli incentivi pubblici troppo complessi da utilizzare. Negli ultimi dieci anni il numero di abitazioni in condizioni di degrado è diminuito, ma la mobilità del mercato immobiliare resta limitata.
«Evitare con certezza il rischio di inquilini morosi è sostanzialmente impossibile, perché in Italia non esiste una banca dati che consenta di verificare eventuali precedenti insolvenze. La valutazione è affidata all’esperienza di chi stipula il contratto e ad alcuni elementi che possono aiutare a misurare l’affidabilità del conduttore», spiega a Moneta l’avvocato Cesare Rosselli di Assoedilizia.
«Tra gli strumenti più efficaci c’è la fideiussione bancaria, perché presuppone una verifica preventiva da parte della banca sulla solvibilità del richiedente. Non offre una garanzia assoluta, ma rappresenta un indicatore importante. Anche la documentazione reddituale, come buste paga o dichiarazioni dei redditi, può essere utile per valutare se il canone e le spese incidano in modo sostenibile sul bilancio familiare. In linea generale, una situazione è più equilibrata quando l’affitto non supera un terzo del reddito disponibile».
La fase decisiva è quella precedente alla firma del contratto. «Una volta consegnate le chiavi, in caso di problemi tutto diventa più complesso, anche per i tempi della giustizia. Per questo è fondamentale svolgere, nei limiti consentiti dalla privacy e con la collaborazione dell’aspirante inquilino, un’attenta verifica preventiva».
Le morosità derivano spesso da eventi sopravvenuti e imprevedibili, come la perdita del lavoro, la cassa integrazione o una grave malattia. «Esistono poi categorie di lavoratori con redditi più discontinui, come gli stagionali o chi opera con contratti precari, che possono essere maggiormente esposte al rischio di difficoltà economiche. Non sempre, però, una morosità è il segnale di una volontà di non pagare: in molti casi si tratta di situazioni temporanee che possono essere superate senza arrivare a un contenzioso».
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