Mutui e Casa

Box delle mie brame: il prezzo si impenna, a Roma cifre monstre fino a 200mila euro

Garage e posti auto oggi sono considerati un investimento sicuro: alzano il valore delle abitazioni e si possono sempre affittare. Oscillazioni folli fra centro e periferia. Genova in controtendenza: costi in lieve calo

Box e posti auto continuano a guadagnare valore. Nell’ultimo anno, i prezzi dei box sono aumentati mediamente del 2%, mentre quelli dei posti auto dell’1,2%. Un segmento spesso considerato accessorio rispetto alla casa, ma che può contribuire ad accrescerne il valore in fase di rivendita, oltre a rappresentare un investimento a gestione semplice e con domanda costante. La scelta tra le due alternative non è però banale: costi, caratteristiche e contesto urbano incidono in modo diverso sulle prospettive di utilizzo e di futura cessione.

Città e quartieri

L’aumento dei prezzi è stato una costante in tutta la penisola, pur con intensità diverse. A guidare la crescita è Napoli, dove nel semestre i box segnano un +3,3% e i posti auto un +2,3%. Subito dopo si collocano Firenze e Roma, entrambe con un incremento del +2,7% sui box; nel caso della Capitale i posti auto crescono del +2,6%, mentre nel capoluogo toscano del +2,1%. Milano registra un +2,2% per i box e un +2,3% per i posti auto, Torino +2,5% e +2,2%. La crescita è più contenuta in città come Bari (+1,7% per i box, stabili i posti auto), Bologna (+1,4% per entrambe le tipologie) e Verona (+1,2% per i box e +1,8% per i posti auto), mentre Palermo mette a segno un +2,2% sui box e +0,5% sui posti auto. L’unica vera eccezione è Genova, dove si registra una lieve flessione: -0,2% per i box e -3,7% per i posti auto.

Se i dati percentuali mostrano un trend diffuso di crescita, è l’analisi dei singoli quartieri a far emergere le differenze più marcate, soprattutto tra centro e periferia. A Milano, ad esempio, nei quartieri più prestigiosi come Brera o nell’area San Babila-Palestro un box può arrivare fino a 120.000 euro, mentre nella zona Garibaldi-Moscova si colloca intorno ai 90.000 euro. I posti auto nelle stesse aree restano su valori inferiori ma comunque elevati, con punte che superano i 70.000-80.000 euro nel centro storico. Spostandosi in periferia, come a Rogoredo, i prezzi cambiano radicalmente: circa 16.000 euro per un box e meno di 10.000 euro per un posto auto. La forbice tra centro e periferia supera così i 100.000 euro per i box.

Il divario è ancora più evidente a Roma. Nel quadrante Prati-Cola di Rienzo-Borgo Pio un box può toccare i 200.000 euro, mentre nelle zone Ludovisi-Veneto si attestano intorno ai 150.000 euro e nell’area Celio-Colosseo-Colle Oppio sui 135.000 euro. Anche i posti auto nelle aree centrali presentano quotazioni sostenute, con valori che possono superare i 70.000-80.000 euro. In periferia, invece, a Castelverde un box si colloca intorno agli 8.500 euro, con posti auto su livelli ancora più contenuti.

Il 77,1% delle transazioni relative ai box riguarda compravendite, contro il 22,9% di locazioni. La maggioranza degli acquirenti (58,3%) compra per utilizzo diretto, ma il 41,7% lo fa come investimento, attratto dalla semplicità di gestione e da una domanda tendenzialmente costante. Il profilo dell’acquirente è piuttosto definito: nel 73% dei casi si tratta di famiglie, con un’età compresa tra 45 e 64 anni.

Posizione e caratteristiche

Quando si parla di scelta e di futura rivendita, le variabili decisive sono soprattutto la posizione e le caratteristiche dell’immobile. «I box e i posti auto sono acquistati spesso vicino all’abitazione per una questione di comodità e questo facilita anche la successiva vendita», spiega Fabiana Megliola, responsabile ufficio studi Gruppo Tecnocasa. La ricerca si concentra quasi sempre nello stesso condominio o comunque entro un raggio di 500 metri dalla propria casa, un elemento di prossimità che incide direttamente anche sulla liquidabilità futura.

Non meno importante è la dimensione. «Negli ultimi tempi si apprezzano gli spazi in grado di ospitare macchine più moderne e più ampie. Per questo, i box piccoli, di vecchia generazione, che non consentono un parcheggio agevole, piacciono meno. Avere un box o un posto auto in una zona in cui c’è elevata densità abitativa e poche aree per parcheggiare è un altro aspetto che facilita la successiva vendita».
La grandezza media delle auto è cresciuta nel corso del tempo e quindi i box realizzati decenni fa, spesso stretti, risultano meno appetibili. Nei palazzi storici, nei quali trovare autorimesse di dimensioni adeguate è complesso, la disponibilità limitata può sostenere le quotazioni, soprattutto nei centri storici delle grandi città.

Gli esperti consigliano anche di esaminare l’evoluzione normativa: nelle nuove costruzioni residenziali con almeno dieci unità abitative è previsto l’obbligo di predisporre una quota di punti di ricarica per auto elettriche. La presenza dell’impianto, quando già installato, può rappresentare un elemento aggiuntivo di attrattività, pur restando ancora un fattore secondario.
Il box è un bene completo: offre protezione, maggiore sicurezza e talvolta la possibilità di utilizzo come deposito. Questo lo rende spesso più resiliente nei quartieri centrali e semicentrali. Il posto auto, invece, presenta un prezzo d’ingresso inferiore e può risultare particolarmente liquido nelle zone in cui la carenza di parcheggi è cronica. La vera chiave, tuttavia, resta la combinazione tra posizione, dimensioni e pressione della domanda. In aree ad alta densità e con scarsa offerta, entrambe le tipologie possono garantire tempi di rivendita contenuti e una buona tenuta dei valori.