Tra acque termali, ritmi lenti e turismo tutto l’anno, le città del benessere stanno vivendo una nuova stagione di interesse, che ha le sue ripercussioni anche sul fronte immobiliare. Il mercato conferma infatti il suo appeal, ma con una distinzione sempre più netta: da un lato le destinazioni alpine, nelle quali si concentrano i valori più elevati e le prospettive di rivalutazione, dall’altro i centri termali più economici, che offrono i rendimenti da locazione più interessanti, in alcuni casi vicini al 10%. A sostenere il comparto è il ritorno di interesse per il turismo del benessere e per le seconde case, in un contesto in cui gli investitori guardano a mercati alternativi rispetto alle città.
Le località premium
A guidare il segmento restano le località premium dell’arco alpino. Bormio si conferma la più cara, con 5.624 euro al metro quadro per acquistare e canoni di 29,4 euro al metro. Incorniciata dalle Alpi valtellinesi e meta sia invernale sia estiva, registra un aumento del 5% nelle compravendite e un boom degli affitti (+43%). Il rendimento si attesta intorno al 6,3%, sostenuto da un mercato liquido e internazionale.
Accanto a Bormio si posizionano Pré-Saint-Didier e Merano, che completano il podio delle località più costose. La prima, in Valle d’Aosta e ai piedi del Monte Bianco, mantiene quotazioni intorno ai 5.350 euro al metro quadro e canoni di 25,2 euro al metro: i prezzi restano stabili, mentre gli affitti crescono del 2%, con un rendimento vicino al 5,6%. Merano, in Trentino-Alto Adige, si attesta invece a 4.586 euro al metro quadro (+2%), con affitti a 15,3 euro al metro e una redditività più contenuta, intorno al 4%. Sirmione, sul Lago di Garda, rappresenta un ponte tra il segmento premium e quello intermedio: prezzi di acquisto intorno ai 3.980 euro al metro quadro, canoni elevati (15,2 euro al metro) e in crescita del 12%, per un rendimento intorno al 4,5%. La forte attrattività turistica internazionale e la posizione sul lago sostengono una domanda costante.
Veneto e Lombardia
Se le destinazioni più costose garantiscono stabilità e prospettive di rivalutazione, sono però le località intermedie e in rilancio a mostrare le dinamiche più interessanti sul fronte della crescita. San Pellegrino Terme, in Lombardia, è tra i casi più evidenti: i prezzi salgono del 13% su base annua e, grazie a valori ancora contenuti, il rendimento raggiunge l’8,5%. Un risultato sostenuto dal recupero del patrimonio storico e dal rinnovato interesse turistico.
Analoga la dinamica di Montegrotto Terme, in Veneto, dove i prezzi crescono anch’essi del 13%, tra i valori più alti del campione. Qui però gli affitti registrano una lieve flessione (-4%), segnale di un mercato in fase di assestamento, con un rendimento comunque interessante intorno al 5,5% e fortemente legato alla vicinanza con Abano Terme. Proprio quest’ultima capitale storica del mondo termale presenta invece un quadro più stabile: prezzi in lieve aumento (+1%), canoni sostanzialmente invariati e un rendimento poco sopra il 5%.
Il Centro Italia
Scendendo nella fascia delle località più accessibili, emergono i rendimenti più elevati. Salsomaggiore Terme, in Emilia-Romagna, con prezzi poco sopra i 1.000 euro al metro quadro e affitti in crescita del 10%, raggiunge una redditività intorno al 9,6%, tra le più alte del campione, in un mercato che mostra segnali di rilancio. Ancora più marcato il caso di Fiuggi, nel Lazio, dove i valori di acquisto si fermano a circa 805 euro al metro quadro (+2%). Con canoni intorno ai 7 euro al metro, il rendimento supera il 10%, il più elevato tra le città analizzate, grazie a prezzi d’ingresso molto contenuti e a una domanda che resta vivace soprattutto sul mercato domestico.
A Montecatini Terme, in Toscana, i prezzi crescono del 7%, segnale di un mercato in ripresa, mentre il rendimento si attesta intorno al 7,6%. La località beneficia di una domanda diversificata, tra turismo e locazioni di medio periodo. Nel Nord-Ovest, Acqui Terme, in Piemonte, presenta invece un profilo più stabile: prezzi fermi intorno agli 857 euro al metro quadro e canoni tra i più bassi del campione (5,3 euro al metro), per un rendimento vicino al 7%.
Sud in crisi
In Valle d’Aosta, Saint-Vincent registra un leggero calo dei prezzi (-1%), compensato però da una crescita degli affitti (+8%), che mantiene il rendimento intorno al 6%, anche grazie all’offerta turistica e ricreativa. In Toscana, Manciano evidenzia un mercato più di nicchia: prezzi in lieve flessione (-1%) e affitti quasi stabili (+1%), con una redditività comunque superiore al 6%, legata a un turismo lento. Ischia invece rappresenta il caso più critico: l’isola campana segna un calo dell’11% nei prezzi e addirittura del 38% negli affitti. Il rendimento scende così intorno al 3,3%, evidenziando una fase di debolezza.
Guardando alle prospettive, i segnali di rivalutazione più evidenti si concentrano nelle località che uniscono prezzi ancora accessibili e crescita sostenuta: San Pellegrino Terme, Montegrotto Terme e, in parte, Montecatini e Salsomaggiore sembrano oggi i mercati con il maggiore potenziale di recupero. Al contrario, le destinazioni alpine più costose continuano a offrire stabilità e protezione del valore, ma con margini di crescita più contenuti nel breve periodo.
Secondo gli esperti, il mercato delle città termali offre oggi due strategie distinte: puntare sulle località alpine, più solide e orientate alla conservazione del capitale, oppure scegliere i centri più economici, dove i rendimenti sono più elevati e il potenziale di rivalutazione più marcato, a fronte però di una maggiore volatilità.
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