Gran fermento nel comparto immobiliare italiano: nei primi nove mesi del 2026, secondo l’analisi di Dils, gli investimenti sono saliti a 10,6 miliardi di euro, il miglior risultato del decennio per questo periodo dell’anno, con una crescita del 30% rispetto allo stesso periodo 2025. Il Retail si conferma la prima asset class, bene anche Hospitality, Logistica e data center (a quota 580 milioni). E c’è anche un inedito astro nascente: il self storage, che ha superato i 100 milioni di investimenti da inizio 2026.
I micro magazzini in affitto sposano le esigenze contemporanee, fra case piccole, traslochi più frequenti e necessità di custodire i propri beni in luoghi sicuri, con climatizzazione, telecamere e sistemi di allarme attivi 24 ore su 24. E la diffusione dell’AI permette di migliorare i servizi e abbattere i costi di gestione. Così, in un mercato fino a ieri caratterizzato dalla frammentazione, gli investitori istituzionali hanno iniziato a fare shopping, comprando i pesci più piccoli. A rendere il self storage così appetibile è soprattutto il fatto che si tratta di un settore difensivo, il cui andamento è poco legato all’inflazione e all’andamento macroeconomico, come sottolinea un report Savills che ha creato un osservatorio ad hoc. E sono tanti i fattori convergenti che sostengono il boom: dallo smart working all’aumento dell’urbanizzazione (l’Onu stima che la popolazione mondiale che vive nelle città passerà dall’attuale 55% al 68% entro il 2050) fino ai rincari dei prezzi dei box e all’invecchiamento della popolazione e al downsizing, ovvero la scelta di ridurre, soprattutto in tarda età, le dimensioni della propria abitazione. Tutti macro fenomeni a lungo termine che stanno trasformando i depositi in beni di prima necessità.
Come spiega Savills, nel Vecchio Continente «il self storage ha registrato volumi di transazione ai massimi dell’ultimo decennio nel periodo 2022-2024, riflettendo sia solidi fondamentali della domanda sottostante, sia la crescente maturità del comparto come prodotto di investimento. Il mercato ha inoltre raggiunto una massa critica dimensionale: se cinque anni fa i portafogli di valore compreso tra 100 e 200 milioni di sterline erano una rarità, oggi sono sempre più diffusi», e «si contano otto portafogli con una valutazione superiore a 1 miliardo di euro tra il Regno Unito e l’Europa».
In attesa del grande salto, siamo comunque ancora ad anni luce dalle dimensioni degli Stati Uniti dove i principali Reits (Real Estate Investment Trust) quotati specializzati nel self storage sono veri e propri colossi: Public Storage ha una capitalizzazione di Borsa di circa 54 miliardi di dollari, Extra Space Storage di 28, 2 e CubeSmart di 8,5.
Se Oltreoceano sono disponibili 0,65 metri quadri di self storage pro capite (per un mercato da 50 miliardi), in Europa si scende a 0,09 e in Italia a 0,003, con rendimenti in crescita del 2% tra il 2024 e il 2025 e con un ritorno sull’investimento (Roi) medio annuo che fra il 5% e il 10%. Gli spazi di crescita per chi vuole investire sono quindi molto ampi, come dimostra il risiko che ha investito il self storage tricolore. Nel 2024, una joint venture fra Safestore (uno dei maggiori player del settore) e Nuveen Real Estate ha comprato per 175 milioni di euro Easybox, mossa che ha permesso a Safestore di esordire nel Belpaese. Mentre lo scorso marzo il fondo di private equity francese Ardian ha acquisito l’80% di Casaforte Self-Storage, principale operatore italiano. Secondo indiscrezioni, l’operazione avrebbe avuto un valore di 100 milioni di euro.
Per Ardian, l’esordio nel self storage italiano fa parte di una strategia a 360 gradi per creare una piattaforma paneuropea: aveva già rilevato Costockage e Atout-Box in Francia e nei prossimi anni prevede di crescere anche in Spagna e Germania con investimenti per 200 milioni.
L’americana H.I.G. Capital a dicembre 2025 ha lanciato la sua Boxengo sulla scia di un progetto di espansione partito da Germania e Regno Unito. Lo scorso giugno, poi, Boxengo ha ottenuto un finanziamento da 42 milioni di euro da Bayview Asset Management per proseguire nel suo percorso di sviluppo.
Intanto, insieme con il modello storico del self storage crescono anche le società che si occupano di una “nicchia”, ovvero dei depositi automatizzati per custodire le valigie dei turisti, un mercato da 50 milioni solo nel nostro Paese. Un esempio è l’italiana Baggy Lockers; partita da Cagliari, il prossimo anno inizierà a espandersi all’estero.
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