Meglio acquistare o rimanere in affitto? Per chi oggi affronta questa scelta esiste una variabile nascosta, di cui poco si parla, ma dirimente quando ci si confronta con la scelta se investire o meno nel mattone. Il valore di un immobile risiede soprattutto nella sua facilità di rivendita: ma quale sarà il mercato dei nostri trilocali e quadrilocali in futuro, se verranno a mancare le nuove generazioni e i nuclei familiari in grado di comprarli?
Saldo negativo
Nel lungo periodo esiste una relazione strutturale positiva tra la popolazione residente e i prezzi delle case. E il quadro demografico italiano dei primi quattro mesi di quest’anno non fa ben sperare chi ha investito in un immobile. In un solo quadrimestre – il primo del 2026 – la popolazione è scesa di cinquemila persone. In dieci anni gli italiani sono diventati 2,2 milioni in meno.
Ma il dato non deve stupire: il tasso di fecondità nel nostro Paese è ai minimi storici. Il numero medio di figli per donna è scivolato a 1,14, il valore più basso mai rilevato dall’Istat. Tra gennaio e aprile 2026 le nascite sono state appena 109 mila. Un calo dell’1,9 per cento rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.
A fare da specchio del divario è l’età media della popolazione, salita a 47,1 anni e in crescita costante di oltre due mesi ogni anno. Gli under 15 costituiscono appena l’11,6 per cento della popolazione totale, mentre all’altro estremo dello spettro generazionale – gli over 90 – sono aumentati del 34,6 per cento nell’ultimo decennio: il 2 per cento degli abitanti. Questo avrà un impatto sul mercato immobiliare, specialmente in alcune aree geografiche. Anche perché le famiglie composte da una sola persona sono diventate la tipologia prevalente: il 37 per cento del totale. Le coppie con figli sono scese al 28,4 per cento, mentre quelle senza figli si attestano al 20,2 per cento. Il problema, come messo in risalto dal quaderno di Banca d’Italia, intitolato «Demografia e prezzi delle abitazioni residenziali», risiede nel fatto che una diminuzione permanente del 10 per cento della popolazione è associata nel lungo periodo a un calo dei prezzi delle abitazioni di circa il 7-8 per cento.
Ma attenzione: il calo demografico prefigurato per i prossimi decenni non provocherà un crollo uniforme e immediato dei prezzi. Il logoramento sarà lento e per questo saranno in molti a non accorgersi che il crollo delle nascite sta rosicchiando, mattone dopo mattone, il valore del proprio patrimonio immobiliare.
Non solo: sta ampliando i divari territoriali. Nelle grandi città del Centro-Nord, la capacità di attrarre persone e capitali da fuori sosterrà la domanda e i prezzi. Nelle aree interne, periferiche e in molte zone del Mezzogiorno, la perdita sistematica di residenti si tradurrà in una continua svalutazione reale degli immobili e in un aumento della loro illiquidità.
Una peculiarità del mercato immobiliare è la forte inerzia che lo caratterizza. L’impatto immediato nel breve periodo è contenuto, mentre l’aggiustamento completo verso l’equilibrio richiede circa vent’anni, con un ritmo di riallineamento del 15 per cento all’anno.
Eredità
L’età in cui si acquista la prima casa è tipicamente intorno ai 30- 45 anni, ma nei prossimi decenni sarà proprio questa generazione ad assottigliarsi, mentre aumenterà il peso di una popolazione anziana e già proprietaria di uno o più immobili.
Le statistiche di Tecnocasa e Istat riprese da Fineco mostrano che nel 2025 il 55,2 per cento degli acquirenti aveva meno di 45 anni e il 30,7 per cento meno di 35. Il problema è che tra il 1995 e il 2025 gli italiani tra i 20 e i 34 anni sono passati da 13,5 a 9,3 milioni, con una contrazione del 31,9 per cento. Ed è proprio questa fascia d’età che incuba la maggior parte della richiesta nel mercato residenziale. Per questo motivo la sua diminuzione inciderà pesantemente nelle compravendite. Tra l’altro, dopo essere cresciuti del 35,7 per cento tra il 1995 e il 2025, anche gli italiani tra i 55 e i 64 anni diminuiranno del 18,3 per cento entro il 2050.
L’unico segmento in espansione sarà quello degli over 65, che aumenterà del 32,3 per cento e difficilmente sosterrà la domanda di nuove abitazioni. Ma l’87,3 per cento degli anziani vive già in una casa di proprietà, e solo il 17,1 per cento non possiede alcun immobile.
Più che generare nuovi acquisti, l’invecchiamento della popolazione tenderà quindi ad aumentare il patrimonio immobiliare destinato a essere trasmesso o immesso sul mercato. Un problema spesso trascurato è infatti quello ereditario: con un numero così prevalente di famiglie con un unico figlio (circa il 54 per cento di tutte le famiglie italiane secondo i dati Censis), la quota di coloro che erediteranno uno o più immobili nei prossimi anni si alzerà – visto che il 44 per cento del patrimonio immobiliare è oggi in mano agli over 65 – e frenerà ulteriormente la domanda immobiliare.
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