Meno tasse per chi affitta a canone concordato. Il disegno di legge di Bilancio 2027 punta a rafforzare questa formula, nella quale l’importo della locazione deve rispettare le fasce fissate dagli accordi locali fra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini. La proposta prevede di ridurre la cedolare secca, l’imposta sui canoni concordati incassati, dall’attuale 10% al 5%, fino all’1% se l’inquilino ha meno di 36 anni alla firma. Lo sconto riguarderebbe i nuovi contratti agevolabili stipulati nel 2027, per i canoni fino al 2031.
L’obiettivo è ampliare l’offerta di abitazioni a prezzi accessibili, rendendo più conveniente la scelta per i proprietari. Un affitto inferiore a quello di mercato può infatti lasciare alla proprietà un incasso maggiore grazie al prelievo ridotto. Il vantaggio può così essere condiviso con l’inquilino, ma non è scontato: dai confronti elaborati da Moneta sui dati Sunia (sindacato degli inquilini) emerge che a fare la differenza sono la distanza fra canone libero e concordato e le caratteristiche dell’alloggio.
Regole e limiti
La formula tipica è il 3+2: tre anni iniziali, seguiti da una proroga di due, salvo le eccezioni di legge. Nel contratto libero la durata abituale è invece di 4+4 anni. Il concordato si rivolge a inquilini di ogni età: proprietario e conduttore stipulano direttamente il contratto nel rispetto dell’accordo territoriale. Il requisito degli under 35 riguarda soltanto l’aliquota più favorevole proposta dalla manovra.
La fascia di canone applicabile varia in base alla zona, alla superficie e alle caratteristiche dell’abitazione. Ogni immobile ha quindi un proprio intervallo di riferimento e la distanza dai prezzi di mercato cambia da un caso all’altro. Per accedere alle agevolazioni occorre rispettare anche i requisiti territoriali previsti. Chi stipula il contratto senza l’assistenza delle associazioni firmatarie dell’accordo locale deve inoltre, nei casi previsti, ottenere da queste una certificazione che confermi il rispetto delle condizioni.
Quanto al nuovo sconto fiscale, il beneficio si estenderebbe ai canoni del primo rinnovo dei contratti stipulati nel 2027, sempre entro il 2031, mentre resterebbero escluse le proroghe e i rinnovi effettuati nel 2027 di rapporti già esistenti. A queste limitazioni si aggiungono clausole per impedire che contratti non scaduti al 30 settembre 2026 vengano interrotti anticipatamente per ottenere il trattamento più favorevole. Il condizionale resta d’obbligo: il provvedimento deve ancora completare l’iter parlamentare.
La diffusione
Il concordato si inserisce in un mercato già consistente, ma con forti differenze territoriali. Secondo il Rapporto immobiliare 2026 dell’Omi, l’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, nel 2025 in Italia sono state 257.636 le abitazioni affittate per intero con nuovi contratti agevolati di lungo periodo registrati nell’anno. Fra le otto principali città esaminate, Roma guida con 27.304 abitazioni, seguita da Milano con 8.793 e Napoli con 7.981.
Considerando invece il peso del concordato con agevolazioni fiscali, sul totale delle nuove locazioni di lungo periodo, il primato passa a Genova. I dati, che comprendono i contratti ordinari e agevolati ed escludono i transitori, collocano il capoluogo ligure al 77%, davanti a Roma con il 71,6% e Napoli con il 58,6%. A Milano il concordato sta guadagnando terreno: nelle rilevazioni del Gruppo Tecnocasa, la sua quota è passata dal 10,2% del primo semestre 2025 al 31,4% dello stesso periodo del 2026. Secondo Fabiana Megliola, responsabile dell’Ufficio studi, l’aggiornamento dell’accordo territoriale nel 2023 ha reso la formula più interessante per i proprietari, consentendo canoni più remunerativi. Prima della revisione, infatti, la distanza dagli affitti di mercato era tale da renderla poco conveniente, nonostante i benefici fiscali.
Le nuove aliquote potrebbero modificare ulteriormente gli equilibri. Vediamo qualche esempio: per un appartamento di circa 80 metri quadrati in un zona intermedia di Roma, il Sunia indica un canone libero di 1.250 euro mensili e uno concordato di 1.080. L’inquilino spenderebbe quindi 170 euro in meno al mese, con un risparmio del 13,6%. Dopo la cedolare del 21%, al proprietario restano circa 988 euro con il libero, contro i 972 del concordato tassato al 10%. Con il prelievo proposto al 5%, l’incasso del concordato salirebbe a 1.026 euro; con l’1% raggiungerebbe circa 1.069 euro. Il vantaggio rispetto al libero, calcolato sugli importi prima degli arrotondamenti, sarebbe rispettivamente di circa 39 e 82 euro mensili. Il confronto considera la sola cedolare, sono escluse Imu e altre spese. Per il concordato è prevista anche una riduzione del 25% dell’Imu calcolata con l’aliquota comunale applicabile, che può incidere sulla convenienza complessiva. A Milano il margine è più stretto. Nella zona 3 dell’accordo territoriale, il Sunia rileva un libero medio di circa 1.400 euro. Utilizzando il massimo della terza fascia del concordato, circa 1.133 euro, al proprietario resterebbero 1.077 euro con il 5% e 1.122 con l’1%, contro i 1.106 del libero al 21%. Soltanto l’aliquota più bassa consentirebbe dunque il sorpasso, di circa 16 euro al mese. Quel massimale è però legato alle caratteristiche dell’immobile e non può essere applicato a qualsiasi alloggio. Negli esempi di Torino e Venezia, invece, il taglio della cedolare non colma la distanza. A Torino il concordato massimo tassato all’1% lascia circa 470 euro mensili, contro almeno 514 del libero; a Venezia gli importi sono rispettivamente 586 e 632 euro.
Le INCOGNiTE
«Il rischio è che il beneficio fiscale si traduca in un vantaggio per il solo proprietario, senza un concreto risparmio per l’inquilino», osserva Megliola. SoloAffitti segnala inoltre casi nei quali i massimali concordati superano il mercato: a Milano, in viale Umbria, per un bilocale di 60 metri quadrati il tetto raggiunge 1.800 euro mensili, contro un valore di mercato di 1.200 (si tratta di massimi consentiti, non necessariamente applicati). «Gli incentivi devono raggiungere i territori nei quali oggi trovare casa è più difficile», afferma l’ad Silvia Spronelli. «Non possiamo continuare a fare riferimento a una mappa dei comuni ad alta tensione abitativa definita nel 2003». E aggiunge: «Anche gli accordi territoriali devono rispecchiare i valori effettivi degli affitti, affinché il beneficio fiscale si traduca in un vantaggio concreto per gli inquilini». Il risparmio potrebbe però arrivare anche attraverso una maggiore offerta. Per Megliola, la minore tassazione può incoraggiare i proprietari a mettere in locazione abitazioni vuote o a passare dagli affitti brevi a quelli tradizionali: «una maggiore disponibilità di immobili potrebbe, a sua volta, contribuire a una riduzione dei canoni».
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