Gli affitti brevi valgono 51,7 miliardi di euro in Italia, considerando prenotazioni, attività economiche generate sui territori e investimenti immobiliari. Un mercato in espansione, con prenotazioni dirette in aumento del 19% e un indotto che supera i 40 miliardi, con le abitazioni promosse online sono 509.342: appena l’1,4% del totale.
È la fotografia dei primi nove mesi del 2026 presentata da Aigab, l’Associazione italiana gestori affitti brevi, in occasione della seconda edizione degli Stati Generali del settore, in corso a Milano. I dati, elaborati dal Centro Studi dell’associazione su fonti come Istat, PriceLabs e AirDNA, delineano un mercato in cui crescono l’offerta e le tariffe, ma aumentano anche le incertezze legate alle regolamentazioni e all’andamento dell’economia.
Affitti brevi, prenotazioni a 10,1 miliardi e indotto in aumento
Dei 51,7 miliardi di euro attribuiti al comparto da Aigab, 10,1 miliardi sono rappresentati dal valore delle prenotazioni dirette, mentre 40,6 miliardi costituiscono l’indotto generato sui territori. A questi si aggiungono 800 milioni di euro di investimenti in ristrutturazioni, arredi e manutenzioni.
Il confronto con il 2025 evidenzia una crescita di tutte le componenti. Il valore delle prenotazioni dirette passa da 8,5 a 10,1 miliardi, con un incremento di circa il 19%. L’indotto sale da 32,9 a 40,6 miliardi, pari a circa il 23% in più, mentre gli investimenti aumentano da 600 a 800 milioni.
«La domanda tiene e le tariffe salgono, anche se non per tutte le destinazioni», ha spiegato il presidente di Aigab, Marco Celani. L’associazione sottolinea inoltre il peso occupazionale del settore: secondo le proprie stime, i beneficiari diretti sono circa 45mila operatori, professionali e non, con 220mila persone impiegate direttamente e 500mila famiglie proprietarie coinvolte.
Le case online crescono del 13,45% ad agosto
A settembre 2026 gli annunci di abitazioni destinate agli affitti brevi erano 509.342, contro i 465mila dello stesso mese del 2025 e i 488mila del 2024. Dopo la flessione registrata nel 2025, l’offerta ha ripreso a crescere, con un’accelerazione nei mesi estivi.
Ad agosto l’aumento su base annua ha raggiunto il 13,45%, con circa 510mila annunci. A luglio la crescita era stata del 10,51%, mentre a settembre si è attestata al 9,51%.
L’incremento non riguarda però allo stesso modo tutte le destinazioni. Secondo l’associazione, nelle grandi città l’offerta rimane sostanzialmente stabile, mentre aumenta nei borghi e nelle località di villeggiatura.
Nelle cinque città maggiormente monitorate — Roma, Firenze, Bologna, Milano e Venezia — gli annunci online sono cresciuti complessivamente appena dell’1% negli ultimi due anni. Le case stabilmente presenti online sono invece diminuite dell’8% e il peso delle cinque città sul totale nazionale è sceso dal 12% all’11%.
Tra i fattori che alimentano l’offerta, Aigab indica anche il passaggio generazionale del patrimonio immobiliare: nel 2025 sarebbero stati ereditati circa 395mila immobili, alcuni dei quali destinati a essere messi a reddito.
Eredità e immobili sfitti
Uno dei temi più controversi del dibattito sugli affitti brevi riguarda la sottrazione di abitazioni al mercato residenziale, con la conseguenza di creare una crisi abitativa. Secondo un’analisi del Centro Studi Aigab sulla provenienza degli immobili, tuttavia, la maggior parte delle case entrate nel comparto non sarebbe stata acquistata appositamente per investimento.
Il 30,4% degli immobili era sfitto da tempo, il 28,7% proviene da eredità e il 26,1% era abitato in precedenza dai proprietari. Il 12,6% proviene invece dal mercato delle locazioni a lungo termine, mentre soltanto il 2,2% sarebbe stato acquistato per investimento.
Secondo i dati Istat, in Italia ci sono oltre 35,6 milioni di abitazioni, di cui 9,6 milioni non occupate. Gli annunci online per gli affitti brevi rappresentano quindi una quota limitata del totale.
Inoltre le abitazioni non occupate non coincidono necessariamente con case vuote e disponibili per la locazione residenziale: la categoria comprende anche seconde case e immobili utilizzati per le vacanze.
Domanda in ripresa durante l’estate ma resta la prudenza
Sul fronte della domanda, il quadro è meno lineare. Aigab sintetizza l’andamento con tre elementi: più annunci, meno notti vendute e tariffe più alte.
Nei primi mesi del 2026 le differenze rispetto all’anno precedente sono state contenute. La svolta è arrivata durante l’estate: nei primi nove mesi del 2025 il settore registrava una flessione del 2% rispetto al 2024, mentre nell’estate del 2026 la domanda ha segnato un incremento del 19% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.
La crescita delle tariffe, tuttavia, non è uniforme tra le destinazioni. Anche l’occupazione varia da regione a regione: la Calabria figura tra le aree con gli incrementi maggiori, mentre il Friuli registra una crescita più contenuta.
L’impegno di Salvini
Il nodo regolamentare resta centrale. A livello nazionale, il quadro varia sensibilmente tra regioni e Comuni, con obblighi e limitazioni differenti che complicano la gestione degli immobili in più località e una vera e propria guerra di alcune città e Regioni contro gli affitti turistici, con regolamenti sempre più restrittivi.
Sul fronte europeo, la maggiore minaccia arriva dall’Affordable Housing Act, presentato il 9 settembre 2026 e ancora in discussione e contro cui si è schierato il vicepremier e ministro dei Trasporti Matteo Salvini, fra gli ospiti dell’evento, che ha detto: “Il governo italiano ha il compito di essere capofila nel tutelare il settore degli affitti brevi. Per farlo, cerchiamo di contrastare con ogni mezzo l’Affordable housing act dell’Unione europea, che legittima sostanzialmente una forma di esproprio. Proviamo a combattere culturalmente le lobby fin troppo presenti e strutturate e lavorare per mettere sul mercato nuove case».
Più operatori professionali e immobili di fascia alta
Un’altra trasformazione riguarda la struttura dell’offerta. Secondo i dati AirDNA richiamati nella relazione, a livello europeo la crescita è trainata soprattutto dagli operatori più organizzati, con portafogli di almeno 21 annunci, e dagli immobili con un numero maggiore di camere.
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