Una casa è per sempre. O almeno continua a esserlo per la maggior parte delle famiglie italiane, con ben l’81,6% della popolazione vive in una casa di proprietà, ben sopra la media europea (68,4%). Tra gli italiani permane ancora oggi la storica propensione culturale verso il mattone “bene sicuro” nonostante si arrivi da quasi due decenni di prezzi reali immobiliari in calo in buona parte della Penisola. Se da un lato un bene fisico offre stabilità, uso diretto e protezione parziale dall’inflazione, dall’altro il capitale che viene impiegato per la casa non è immune da rischio. Nel caso in cui l’intera capacità di risparmio viene assorbita dalla casa tra anticipo, rate, spese accessorie, il benessere finanziario di lungo periodo rischia di restare sbilanciato: tanto patrimonio immobilizzato, poca liquidità, poca esposizione a strumenti che generano reddito aggiuntivo. «Il problema è trattare il mattone da rendita come l’unico bene sicuro. È un mito caduto da 17 anni: dal 2008 i prezzi reali delle case in Italia, al netto dell’inflazione, sono scesi del 25-35% (Istat/Osservatorio Mercato Immobiliare), con punte oltre il 30-40% in periferia e al Sud – taglia corto Luca Lixi, consulente autonomo e fondatore di Lixi Invest -. Eppure, quasi il 60% della ricchezza delle famiglie italiane resta nel mattone e solo l’11% di quel patrimonio è a reddito: il resto è capitale fermo».
La stessa cifra stanziata per la casa, se impiegata in modo diverso, può produrre un benessere finanziario di medio-lungo periodo più alto o più basso a seconda di come viene allocata. Immobile, Btp e azionario rappresentano tre strade molto diverse di costruzione del patrimonio.
Ognuna delle tre scelte incorpora costi, vincoli e potenzialità molto differenti. Il mattone da investimento presenta costi elevati su tutti i fronti – a partire da quelli di ingresso (imposta di registro, agenzia, notaio, arredo), passando per quelli di gestione – ma, come sottolinea Roberto Rossignoli, senior portfolio manager di Moneyfarm, è anche l’unico dei tre a consentire l’accesso alla leva finanziaria a basso costo, tramite il mutuo. Il Btp invece offre certezza del capitale nominale a scadenza (pur con oscillazioni di prezzo lungo il percorso), cedole relativamente generose e una fiscalità agevolata, ma non è concepito per far crescere il capitale nel lungo periodo. «L’azionario, tramite un Etf diversificato, è invece quello con il maggiore potenziale di costruzione del patrimonio nel tempo, a fronte di una volatilità più marcata», argomenta il portfolio manager.
Dalla simulazione realizzata per Moneta da Moneyfarm emerge che il mattone parte svantaggiato sul piano dei costi iniziali e di gestione, ma beneficia di una caratteristica unica rispetto agli altri due strumenti: la possibilità di ricorrere alla leva del mutuo, che può amplificare il rendimento ma anche il rischio dell’operazione. A parità di 300 mila euro iniziali, dopo cinque anni l’investimento immobiliare, nonostante generi un reddito netto annuo di 7.720 euro, si traduce in un capitale netto più rendita di soli 321mila euro, pari a un ritorno netto nominale dell’1,5%, complice il peso degli ingenti costi iniziali di 35 mila euro, pari all’11,7% del totale, tra imposta di registro, agenzia, notaio, arredo, a cui vanno aggiunti circa 5.500 euro annui di costi ordinari (cedolare secca, Imu e manutenzione). Con il passare del tempo, dopo 10 anni, il ritorno netto lievita al 3%, con un capitale più rendita di 390mila euro. Dinamica differente per chi ha optato per un Btp decennale che rende poco meno del 4% lordo e permette un reddito annuo di circa 9.640 euro, che si traduce in un capitale più cedole di 348.200 euro dopo 5 anni e di 396.400 euro dopo 10 anni. L’azionario tramite un Etf sull’azionario globale, ipotizzando un rendimento lordo del 5,5% (4% l’effetto prezzo e 1,5% di dividendi) sale a 360 mila euro dopo 5 anni e 433mila euro dopo 10 anni. Va sottolineato che la simulazione non incorpora la leva finanziaria, che è disponibile per l’immobiliare ma non per Btp ed Etf, e non considera il caso della prima casa, cioè l’acquisto dell’abitazione in cui si vive, che altera profondamente il confronto perché introduce il valore del canone d’affitto risparmiato.
Buon senso
L’orizzonte temporale è una variabile spesso sottovalutata. Comprare conviene solo se ci resti abbastanza a lungo da assorbire i costi di ingresso e uscita, che in Italia sono altissimi: tra imposte, notaio e agenzia si supera ampiamente il 10% solo per entrare e uscire. Pertanto, già nel caso di spostamenti entro pochi anni, l’affitto diventa in automatico la scelta più razionale.
Un mix valido per tutti non esiste. «Per un risparmiatore medio – argomenta Lixi – l’ordine di buon senso è prima la liquidità, un cuscinetto di 6-12 mesi di spese che non deve rendere ma farti dormire; poi la casa, entro un terzo del patrimonio, mentre in Italia viaggiamo al 55-60%, ed è lì lo squilibrio da correggere; le obbligazioni e i Btp diversificati e non tutti sull’Italia, ricordando che “garantito” non vuol dire sicuro; infine le azioni, tramite Etf a basso costo, come motore di lungo periodo, con quota che cresce col crescere dell’orizzonte».
Il benessere finanziario, alla fine, è più questione di controllo che di quantità. Un patrimonio troppo concentrato nel mattone, illiquido e fermo, dà l’illusione della solidità ma toglie proprio quel controllo.
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