Abitare subito nella casa che si intende acquistare e arrivare al rogito qualche anno più tardi, utilizzando parte dei canoni come anticipo sul prezzo. È il principio dell’affitto con riscatto, pensato per chi non dispone della liquidità iniziale oppure ha bisogno di tempo prima di ottenere un mutuo. In Italia, tuttavia, la formula rimane poco utilizzata: il contratto è più complesso di una normale locazione e lascia il proprietario esposto al rischio che la vendita non si concluda. Prima di scegliere questa strada bisogna quindi capire quali impegni assumono le parti e che cosa accade se l’inquilino rinuncia o smette di pagare.
Formule diverse
“Affitto con riscatto” è un’espressione generica, spesso usata per indicare accordi differenti. La formula regolata dall’articolo 23 del decreto legge 133 del 2014 è il rent to buy, ovvero un contratto di godimento in funzione della successiva vendita. Il proprietario consegna subito l’immobile e si impegna a venderlo al prezzo stabilito, mentre il conduttore acquista il diritto, ma non l’obbligo, di comprarlo entro il termine concordato. Qualora il conduttore decidesse di procedere, il proprietario sarebbe tenuto a concludere la vendita alle condizioni fissate. In caso di rinuncia, invece, il trasferimento non avrebbe luogo e il contratto dovrebbe indicare quale parte delle somme destinate al prezzo gli sarebbe restituita. Questa facoltà distingue il rent to buy dalle altre formule definite affitto con riscatto, nelle quali può essere inserito un obbligo di acquisto.
Doppio canone
Nel rent to buy il pagamento periodico comprende due componenti, da indicare separatamente. La prima remunera l’utilizzo dell’immobile; la seconda viene imputata al prezzo e rappresenta un anticipo. La legge non prevede una maggiorazione standard del 20 o del 30% rispetto agli affitti di mercato: importi e ripartizione vengono concordati dalle parti. Per un’abitazione da 200mila euro, per esempio, si può fissare per tre anni un canone mensile di mille euro, composto da 500 euro per il godimento e 500 destinati al prezzo. Al termine dei 36 mesi il conduttore avrà accumulato 18mila euro e, se acquisterà la casa, dovrà versarne altri 182mila. Nella maggior parte dei casi avrà quindi ancora bisogno di un mutuo, sebbene per un importo inferiore rispetto al prezzo iniziale. Il rinvio offre il tempo per accumulare altre risorse o consolidare la propria situazione lavorativa, ma non garantisce che la banca concederà il finanziamento. Se l’immobile si è svalutato, la banca potrebbe finanziare meno del previsto, costringendo l’acquirente a reperire una somma maggiore o a rinunciare.
Maggiori garanzie
Una delle principali tutele è la trascrizione del contratto nei registri immobiliari, attraverso un atto pubblico o una scrittura privata autenticata. L’accordo diventa così opponibile ai terzi e tutela il futur[/TESTO-BASE]o compratore se il proprietario vende la casa a un’altra persona oppure sopraggiungono un’ipoteca o un’azione esecutiva. L’efficacia della trascrizione può estendersi per tutta la durata del contratto, fino a un massimo di dieci anni, ma le parti possono scegliere un periodo più breve. Restano necessari i controlli sulla proprietà, sui gravami esistenti, sulla conformità urbanistica e catastale e sulla situazione condominiale. Anche le spese devono essere disciplinate con attenzione. Il conduttore sostiene generalmente gli oneri legati all’utilizzo e alla manutenzione ordinaria, mentre gli interventi straordinari rimangono al proprietario, che conserva la titolarità fino al rogito e i relativi obblighi fiscali. Poiché le due componenti del canone possono avere un trattamento fiscale differente, è opportuno valutare l’accordo con un notaio e un consulente fiscale.
Rischi e vantaggi
Per l’aspirante compratore, il vantaggio è bloccare la casa e il prezzo, abitarvi subito e costruire nel tempo una parte dell’anticipo. Il prezzo fisso, però, diventa uno svantaggio se il mercato scende. Bisogna inoltre stabilire quanta parte delle som[/TESTO-BASE]me versate sarà restituita in caso di rinuncia.
Le incognite sono maggiori per il proprietario, che rinuncia alla liquidità immediata e resta vincolato al prezzo iniziale anche se la casa si rivaluta. Nel frattempo, non può venderla liberamente, continua a pagare imposte e manutenzione straordinaria e non sa se il conduttore arriverà al rogito. Se quest’ultimo interrompe i pagamenti o non libera l’immobile, può essere necessario rivolgersi al giudice.
Sono rischi che spiegano la diffidenza dei venditori e la limitata offerta di case acquistabili con questa modalità. Il contratto può essere risolto quando i canoni non pagati, anche non consecutivi, raggiungono il numero stabilito dalle parti, non inferiore a un ventesimo del totale. Se l’inadempimento è del conduttore, il proprietario riottiene l’immobile e, salvo diverso accordo, trattiene le somme come indennità. Se invece è il proprietario a non rispettare gli impegni, deve restituire la componente imputata al prezzo, maggiorata degli interessi legali. Prevedere tutte queste ipotesi rende l’operazione più costosa e laboriosa rispetto a una locazione o a una vendita immediata.
Il rent to buy può essere utile se la difficoltà dell’acquirente è temporanea, il futuro mutuo appare realistico e il proprietario non ha urgenza di vendere.
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