Non ci sarà alcuna cannibalizzazione». Marco Celani, ad Italianway e presidente Aigab (associazione italiana gestori affitti brevi) accoglie le novità della manovra economica in materia di affitti e mini-cedolare con una visione pragmatica e orientata al mercato, smontando le suggestioni su un presunto travaso di immobili dagli affitti brevi al concordato.
Celani, cosa pensa delle iniziative previste in manovra?
«Riteniamo che l’impostazione sia molto positiva, perché rappresenta un incentivo per i proprietari a immettere nuovi immobili sul mercato o ad avvicinarsi a strumenti che prima venivano visti con diffidenza. A mio avviso, non ci sarà alcuna “cannibalizzazione” degli affitti brevi a favore del concordato».
Perché? La prospettiva di una cedolare ridotta al minimo, del resto, è vantaggiosa.
«Il passaggio dal 21% al 5% di cedolare non è così immediato o automatico. Bisogna infatti passare attraverso gli accordi territoriali, ma non tutti i Comuni li hanno recepiti. Non si può semplicemente mettere a confronto un affitto da 1.000 euro al mese al 21% con lo stesso importo al 5%: gli accordi territoriali richiedono che il proprietario sia disposto ad abbassare il canone, magari a 800 euro, e lo sconto va quindi riproporzionato al nuovo imponibile. Inoltre, l’accesso al concordato dipende dalle zone e dai requisiti strutturali dell’immobile, quali doppi servizi, metratura minima e terrazzi; se la casa non li possiede, l’accesso è precluso. La questione è insomma articolata».
Per i gestori professionali cambierà qualcosa?
«I gestori professionali stanno diventando società sempre più strutturate e in grado di gestire, per scelta strategica, sia gli affitti brevi sia i contratti transitori e di lungo periodo. C’è stata un’evoluzione importante anche nella clientela, che inizialmente si dedicava quasi esclusivamente al turismo e ora punta a una gestione immobiliare più ampia. In funzione della collocazione, della stagionalità o delle novità fiscali, siamo in grado di suggerire la tipologia contrattuale più adatta».
Cosa spinge un proprietario a preferire la formula del breve termine rispetto a un contratto a lungo termine?
«Spesso la motivazione principale è la transitorietà della propria condizione. Molti proprietari arrivano da noi dopo aver ereditato un immobile di cui non sanno cosa fare nell’immediato. Un altro caso frequente nelle grandi città come Milano riguarda chi vive all’estero ma rientra in Italia ogni due o tre mesi volendo la propria casa a disposizione per una settimana. In entrambe le situazioni, la soluzione migliore è l’affitto breve»
E nelle mete a spiccata vocazione turistica?
«Nelle mete turistiche c’è la massima integrazione tra affitto breve e transitorio. D’estate la casa ha una destinazione puramente turistica, mentre d’inverno, tramite contratti transitori, viene occupata da studenti, insegnanti o giovani lavoratori. Il mercato si autoregola se gli si lascia flessibilità. Quando le amministrazioni introducono norme rigide, come in Emilia-Romagna, dove chi ha Scia e Cin non può fare contratti transitori, il risultato è controproducente: il proprietario fa i brevi d’estate e d’inverno affitta in nero. Più le regole sono semplici e flessibili, meglio è».
Alcune città, sia in Italia che all’estero, hanno però preferito adottare regole stringenti per sollecitare una calmierazione delle tariffe.
«Da Firenze a New York, passando per Amsterdam, Berlino e Parigi, le città che hanno applicato restrizioni hanno ottenuto l’esito opposto. A Firenze si prometteva il crollo dei prezzi e il ritorno al 4+4; i risultati reali sono stati il blocco delle compravendite, prezzi in aumento sui pochi immobili, canoni schizzati alle stelle e appartamenti vuoti. L’unico effetto concreto è l’impennata delle tariffe alberghiere per la riduzione dell’offerta. In Italia ogni anno si svuotano circa 295-300 mila abitazioni per dinamiche demografiche: lo stress abitativo riguarda pochissimi quartieri, mentre nel resto del Paese il problema sono le case rimaste vuote».
Qual è l’auspicio del settore nei confronti dei legislatori?
«La politica non ha ancora compreso a fondo la figura del property manager. In Italia ci sono circa 45mila imprenditori che gestiscono il patrimonio immobiliare delle famiglie. Assistiamo inoltre a una contaminazione virtuosa tra albergatori e gestori professionali. È uno sbaglio alimentare contrapposizioni ideologiche o battaglie corporative: pressioni come quelle di Federalberghi per mantenere rendite di posizione rischiano di penalizzare gli stessi associati, molti dei quali oggi sono nostri colleghi. La politica dovrebbe guardare a questo comparto con pragmatismo, abbandonando ogni logica di scontro preconcetto per comprendere i reali benefici che portiamo al tessuto urbano. Servono visioni lungimiranti e tavoli di confronto permanenti: siamo una nuova leva imprenditoriale che crea valore, occupazione stabile e sviluppo concreto per l’intera economia».
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