Strappare rendimenti elevati è sempre più arduo e così il mattone da investimento perde un po’ slancio. Nel mercato residenziale italiano gli acquisti a scopo di investimento sono scesi al 17,9% del totale nel 2025, in calo rispetto al 19,5% del 2023, anche se nelle grandi città la quota resta più alta, al 27,1%, segno che nei mercati più liquidi la ricerca di reddito continua a essere alta. Lo scorso anno, stando ai dati dell’Ufficio Studi Tecnocasa, il rendimento annuo lordo medio si è attestato al 5,7%, con differenze marcate: Genova arriva al 7,4% e Palermo al 7,3%, mentre Milano si ferma al 4,4% per effetto dei prezzi più elevati. In 10 anni, nelle grandi città, la rivalutazione media è stata del 16,7%, ma Milano ha toccato il 59,2%, confermando che il guadagno immobiliare non passa solo dal canone. Al rendimento lordo vanno tolte le tante voci di costo- da IMU a cedolare secca e spese condominiali per citarne solo alcune – che intaccano del 35-45% il canone lordo (stima Idealista).
Tra i privati a caccia di affari non manca però l’inventiva per scovare nuove strategie di estrazione del valore. A farsi largo è soprattutto la tendenza ad acquistare a sconto immobili di ampia metratura per dividerli in unità più piccole, più facili da collocare sia in vendita sia in affitto anche alla luce del cambiamento delle esigenze abitative, con una crescente presenza di famiglie monocomponenti. Quasi sempre si frazionano immobili oltre i 100 mq, situati in aree in cui la domanda è orientata soprattutto verso tagli piccoli, sia in vendita sia in locazione. Nelle città universitarie il frazionamento o la ristrutturazione vengono fatti per intercettare la domanda di locazione degli studenti. «In genere si affitta il posto letto che consente un introito superiore», asserisce Fabiana Megliola, responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, che rimarca come accanto all’investitore privato, sono sempre più numerose le imprese di costruzione che realizzano operazioni analoghe con l’obiettivo di rivendere l’immobile. Tra le città maggiormente interessate dal fenomeno del frazionamento c’è Roma, ma dinamiche analoghe si osservano anche a Firenze, Napoli e Verona. A Milano, invece, un freno è rappresentato dai costi elevati raggiunti dagli immobili.
Lo “spacchettamento” risulta spesso premiante quando si tratta di piani rialzati e i piani terra, che in fase di trattativa possono essere acquistati con ribassi significativi. «Dopo la ristrutturazione – precisa Megliola – tali immobili vengono spesso venduti come prima casa oppure acquistati da investitori che li destinano alla locazione a studenti o turisti. In molte realtà si realizzano inoltre frazionamenti su uffici di grandi dimensioni, all’interno di contesti residenziali. Sono acquistati e successivamente sottoposti a cambio d’uso in residenziale».
L’arbitraggio
Un secondo schema è l’arbitraggio immobiliare, ossia acquistare casa e andare in affitto in una zona diversa che permette di pagare un canone d’affitto più basso rispetto a quello che è la rendita potenziale dell’immobile di proprietà. Il senso economico dell’operazione, adatta ad esempio a genitori di studenti universitari, sta nel differenziale positivo tra il rendimento dell’asset e l’affitto, fermo restando che non mancano i potenziali imprevisti, a partire del rischio che l’immobile rimanga sfitto. Numeri alla mano l’azzardo può funzionare. Prendendo a riferimento Milano, in zona universitaria (Città Studi o vicino alla Bovisa) un bilocale da 50 mq si compra a 280mila euro, con rendimento lordo del 5,7%. Applicando un canone medio di 1.300 euro mensili, al netto di tasse (cedolare secca al 21%) e spese varie (condominio e manutenzione) si scende a 910 euro netti mensili. L’affitto in periferia (Lorenteggio o San Donato) è in media di 650 euro. Un margine quindi di ben 260 euro netti, pari a un extra ritorno dell’1,1% annuo netto. Una variante di questo schema è comprare una casa più grande rispetto alle effettive esigenze e finanziare l’investimento mettendo a reddito parte dell’immobile; ad esempio i genitori prendono per il figlio studente un trilocale invece di un bilocale e una delle due stanze la affittano.
Creatività
In realtà come Milano la creatività non manca. Anche tra chi ha la fortuna di aver ereditato importanti asset immobiliari, la loro gestione comporta costi non indifferenti e costringe a ingegnarsi per evitare che la rendita sia ridotta all’osso. «La gestione degli appartamenti di proprietà è diventata un fatto finanziario – rimarca a Moneta Marco Mambretti, proprietario di un intero palazzo di pregio in zona Porta Venezia che conta ben 50 appartamenti – e bisogna fare una sana diversificazione, analizzando attentamente l’immobile per capire come farlo rendere al meglio». La locazione 4+4 facilmente può portare a risultati non soddisfacenti tra dinamica crescente dei costi, tassazione e potenziale insolvenza del conduttore. Mambretti ha così deciso di avviare un progetto pilota cambiando la destinazione d’uso di un negozio che ospitava una filiale bancaria nello show room Spazio Stoppani, che ospita sfilate, eventi aziendali e riprese cinematografiche. «È stata un’operazione molto strutturata che ha comportato un investimento di 900mila euro – spiega il proprietario – ma al giorno d’oggi il locatore deve essere un imprenditore non più un latifondista e così sono uscito dallo schema anti-economico della locazione commerciale 6+6 passando un modello di business che nel suo primo anno sta funzionando molto bene».
Upgrade energetico
Gli investitori che con assiduità fanno compravendite di case da trasformare in macchine da soldi sono soliti muoversi nei meandri del mercato. «Principale oggetto del desiderio sono appartamenti in condizioni non perfette, possibilmente tagli piccoli – spiega Mario Porcu, presente da oltre 20 anni a Milano e provincia e titolare di Retecasa Immobili – li ristrutturano a fondo, con un occhio di riguardo al miglioramento della classe energetica e puntando sulla rendita da affitto e successivamente sulla rivendita a prezzi anche doppi». Dal report Dati Statistici notarili 2025 emerge che per l’acquisto di seconda casa tra privati si registra un incremento del 5,4% a 241.184 unità a fronte di un calo del 6,3% degli acquisti di seconda casa da impresa. Negli scambi tra privati il 68,6% delle transazioni avviene sotto la soglia dei 99.000 euro, indicando un mercato spesso rivolto a immobili situati in aree non metropolitane o da ristrutturare.
© Riproduzione riservata