“E se piantassi la tenda in piazza del Duomo? Potrei sempre dire che abito in centro!». Così Jerry Calà in Vado a vivere da solo pensava di risolvere l’annoso problema di mutuo e affitto. A distanza di decenni, il panorama non sembra cambiato: i giovani italiani sono fra gli ultimi in Europa a lasciare il nido. In media si esce di casa a 30,1 anni: peggio di noi solo Croazia, Grecia e Slovacchia. Il 79% di chi ha tra i 20 e i 29 anni resta con i genitori, contro la media europea del 54%. E quando arriva il tanto agognato – o tanto temuto, a seconda dei punti di vista – momento di spiccare il volo, sono tante le domande che affollano la mente: che si tratti di comprare o di andare in affitto, un’ingenuità può diventare un boomerang da un punto di vista economico. Ecco quindi la guida per non compiere passi falsi e per sfruttare al meglio tutte le agevolazioni disponibili.
Impianti e abusi
Per iniziare, meglio fare chiarezza sul ruolo dell’agente immobiliare, che molti tendono a considerare una sorta di “Virgilio“ in grado di guidarli nei gironi danteschi della ricerca dell’appartamento dei sogni. Niente di più falso. L’agente è solo un mediatore con il compito di far incontrare domanda e offerta: una volta che viene firmato il compromesso di vendita, se non addirittura la proposta irrevocabile di acquisto, matura il diritto alla provvigione a prescindere da quello che accadrà dopo: il rogito salta perché si scoprono irregolarità? Il venditore si tira indietro? L’agente incassa lo stesso. C’è però qualche strumento di difesa. Primo, si può chiedere di versare tutta la provvigione, o almeno una parte, solo al momento del rogito. Una clausola che non piace ai diretti interessati, ma che può essere inserita nella trattativa. Secondo, si può subordinare la domanda di acquisto a una condizione specifica, come l’ottenimento del mutuo. Se la condizione non si verifica, quindi per esempio non si ottiene il mutuo, il contratto non si perfeziona: è come se non fosse mai esistito. La provvigione non è dovuta e la caparra torna indietro.
Uno strumento di difesa molto utile, se si pensa che si possono inserire anche clausole sospensive legate alla conformità urbanistica e catastale. Una lettrice che preferisce rimanere anonima racconta a Moneta: «Ero interessata a un appartamento a Milano che aveva due grandi soppalchi abusivi. Volevo fare una proposta di acquisto subordinata alla loro rimozione, ma l’agente si è rifiutato di presentarla al proprietario. Io non me la sono sentita di andare avanti senza scudi: se mi avessero negato il mutuo per questa irregolarità, avrei dovuto sborsare comunque 10.400 euro di commissione all’agente per nulla. Mi sono sentita presa in giro: non mi avevano detto nulla dell’abuso, ho dovuto chiedere io sennò sarebbero rimasti in silenzio».
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Questo è un altro punto dolente quando si cerca casa: come capire se è tutto in regola? L’agente infatti non ha l’obbligo di garantire che non ci siano abusi: deve semplicemente agire con media diligenza professionale e riferire «le circostanze a lui note». Una zona d’ombra che rischia di inghiottire l’acquirente fiducioso e inesperto. Per evitare amare sorprese (o farsi spiegare come, se, in quali tempi e con quali costi mettere in regola l’immobile) l’unica soluzione è fare un sopralluogo con un tecnico di fiducia. A livello di documenti non basta la planimetria catastale ma ci vuole anche quella depositata all’ufficio tecnico del Comune per la conformità urbanistica: senza la dichiarazione di conformità urbanistica non è possibile rogitare. Obbligatorio l’Ape, l’Attestato di prestazione energetica, che deve essere inserito negli annunci immobiliari.
Morosi
C’è poi la questione condominio: di norma le spese straordinarie approvate prima del rogito vengono pagate dal vecchio proprietario. È comunque necessario chiedere di vedere i verbali delle ultime riunioni sia per scoprire se ci sono lavori non ancora deliberati ma in arrivo, sia per controllare la presenza di morosi: perché impelagarsi in un palazzo con forti debiti? In caso di fatture insolute, i creditori iniziano ad aggredire il patrimonio di chi non è in regola, ma in seconda istanza si possono rivalere anche sugli altri condomini. Meglio poi verificare con l’amministratore a quando risalgono lavori costosi come il rifacimento di facciate o tetti. In ogni caso, di norma il notaio chiede una liberatoria che attesti la regolarità dei pagamenti fatti dal venditore.
A proposito del notaio, ricordate che per legge è il venditore a sceglierlo: l’agenzia può consigliare dei professionisti di sua fiducia, ma non può imporli. Lo stesso discorso vale per la banca che eroga il mutuo.
Locazioni
Lato affitto, anche qui bisogna stare attenti alle trappole, per quanto la possibilità di disdire il contratto con pochi mesi di preavviso renda più semplice svincolarsi in caso di problemi. Per legge le spese di registrazione del contratto vanno ripartite al 50% col proprietario: rifiutatevi di accollarvele tutte. La caparra, contrariamente a una sorta di prassi, non può essere usata per coprire gli ultimi mesi di canone, visto che serve per risarcire eventuali danni all’immobile. Le spese per riparazioni straordinarie (come la rottura della caldaia) spettano al proprietario, quelle per l’usura ordinaria (come un rubinetto che gocciola) all’inquilino. A fine locazione, se non ci sono danni (che devono essere misurabili e quantificabili), la caparra va restituita entro 30/60 giorni. Una condizione che quasi sempre viene inserita nei contratti è che la casa va riconsegnata imbiancata, ma non è così: la Cassazione ha stabilito che questa clausola è nulla.
Sgravi
Passiamo al lato positivo: i bonus a favore dei neo proprietari. Per iniziare, se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva, le imposte da versare da parte dell’acquirente per la prima casa sono: imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (invece che 9%); imposta ipotecaria fissa di 50 euro; imposta catastale fissa di 50 euro. Se, invece, si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva, le imposte da versare sono: Iva ridotta al 4% (invece che 10%); imposta di registro fissa di 200 euro; imposta ipotecaria fissa di 200 euro; imposta catastale fissa di 200 euro. Le spese accessorie e gli interessi passivi del mutuo si possono dedurre al 19% con tetto a 4.000 euro; il beneficio massimo è di 760 euro. Per chi ha tra i 20 e i 31 anni non compiuti e un reddito non superiore a 15.493,71 euro, è prevista una detrazione Irpef del 20% sul canone di locazione fino a un massimo di 2.000 euro annui.
Chi compra non deve poi dimenticare che il 2026 è l’ultimo anno di cui si potrà godere del bonus ristrutturazioni del 50% sulla prima casa (dal 2027 scenderà al 36%, salvo ripensamenti del governo) su un massimo di 96.000 euro per unità immobiliare. Prorogato poi il bonus mobili, che consente una detrazione Irpef del 50% su un importo massimo di 5.000 euro per unità immobiliare, da ripartire in dieci quote annuali. È vincolato a interventi di ristrutturazione edilizia e copre arredi ed elettrodomestici (classe A o superiore per forni, classe E o superiore per lavatrici, lavastoviglie e lavasciuga) acquistati entro il 31 dicembre.
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