Negli ultimi anni la surroga del mutuo è tornata al centro dell’attenzione delle famiglie italiane. Dopo la fase di rialzo dei tassi avviata dalla Banca Centrale Europea tra il 2022 e il 2024, il mercato sembrava essersi stabilizzato. Nelle ultime settimane però le tensioni geopolitiche e il ritorno dell’inflazione hanno riacceso l’incertezza sul futuro del costo del denaro. Secondo gli ultimi aggiornamenti di mercato, ad aprile 2026 il Tan medio dei mutui a tasso fisso si attesta al 3,37%, mentre il variabile resta più conveniente con un Tan medio del 2,62%, anche se il vantaggio potrebbe ridursi nei prossimi mesi.
La portabilità del mutuo
Molti mutuatari stanno valutando la possibilità di trasferire il proprio finanziamento presso un’altra banca attraverso la surroga, uno strumento che consente di ottenere condizioni migliori senza sostenere costi notarili o penali. La cosiddetta “portabilità del mutuo”, introdotta dal decreto Bersani del 2007, permette infatti di cambiare banca mantenendo la stessa ipoteca sull’immobile e modificando elementi importanti del finanziamento, quali il tasso, la durata o la tipologia di rata.
Condizioni più vantaggiose
La surroga consiste nel trasferimento del debito residuo da una banca a un’altra che offre condizioni più vantaggiose. Il nuovo istituto estingue il mutuo precedente e subentra nel rapporto con il cliente, senza che quest’ultimo debba pagare spese di istruttoria, penali di estinzione o costi notarili. La banca originaria non può opporsi al trasferimento.
Dal punto di vista operativo, l’importo finanziato resta pari al capitale residuo ancora da restituire, ma possono cambiare il tasso d’interesse, la durata del mutuo o la tipologia di finanziamento. Molti clienti scelgono la surroga proprio per passare dal variabile al fisso e mettere al sicuro la rata da futuri aumenti.
Le scelte della Bce
Il tema è tornato centrale perché il mercato dei mutui si trova in una fase di forte incertezza. La Bce, nella riunione del 30 aprile 2026, ha lasciato invariati i tassi di interesse, con il tasso sui depositi fermo al 2%, ma gli analisti ritengono possibile un nuovo rialzo entro fine anno a causa dell’aumento dell’inflazione e delle tensioni energetiche internazionali.
Secondo gli ultimi dati di mercato, da giugno 2025 il Tan medio dei mutui variabili si è mantenuto tra il 2,55% e il 2,72%, mentre il fisso è rimasto più elevato perché incorpora le aspettative future dei mercati e l’incertezza geopolitica. Se però la Bce dovesse intervenire nuovamente con rialzi da 25 punti base, il vantaggio del variabile potrebbe assottigliarsi rapidamente.
Fisso contro variabile
Per questo motivo, nonostante oggi il variabile sia ancora più conveniente, oltre il 90% dei mutuatari italiani continua a scegliere il tasso fisso. La convenienza della surroga dipende soprattutto dal differenziale tra il vecchio e il nuovo tasso, dal capitale residuo e dagli anni mancanti alla scadenza del mutuo. In generale, più lungo è il periodo residuo del finanziamento, maggiore sarà il potenziale risparmio.
Oggi chi possiede un mutuo variabile sottoscritto durante la fase dei tassi molto bassi potrebbe valutare il passaggio al fisso per proteggersi da eventuali aumenti futuri dell’Euribor. Le curve analizzate dagli operatori di mercato indicano infatti una possibile crescita dell’Euribor nei prossimi mesi: secondo le stime più recenti, il parametro a un mese potrebbe salire dal 2% attuale fino al 2,70% entro fine 2026.
Le simulazioni elaborate dagli osservatori di settore mostrano che, su un mutuo ventennale da 120 mila euro, il variabile consente oggi un risparmio di circa 45 euro mensili rispetto al fisso. Tuttavia, con due eventuali rialzi Bce da 25 punti base ciascuno, il vantaggio si ridurrebbe a circa 15 euro al mese. Per una surroga da 315 mila euro su 25 anni, le migliori offerte a tasso fisso prevedono rate intorno ai 1.560 euro mensili, mentre le soluzioni variabili partono da circa 1.390 euro (come mostra la tabella). La differenza può quindi superare i 150 euro al mese, anche se resta legata all’evoluzione dell’Euribor e alle prossime decisioni Bce.
Il confronto
Prima di richiedere una surroga è importante confrontare non solo la rata mensile, ma anche il costo complessivo del finanziamento. Ridurre la rata allungando la durata del mutuo può infatti aumentare gli interessi totali pagati nel lungo periodo. Per questo motivo è utile analizzare Tan, TaeG e piano di ammortamento. La nuova banca, inoltre, effettua comunque una valutazione del merito creditizio del cliente e può rifiutare la richiesta nel caso in cui il reddito non venga considerato sufficiente o il valore dell’immobile non offra adeguate garanzie. Dal punto di vista normativo, il trasferimento deve concludersi entro 30 giorni dalla richiesta. In caso di ritardi imputabili alla banca originaria, il cliente ha diritto a un risarcimento economico.
Pianificazione finanziaria
La surroga è diventata uno strumento di pianificazione finanziaria importante, perché permette non soltanto di ridurre la rata, ma anche di adattare il mutuo alle nuove condizioni economiche e alle esigenze della famiglia. Molti esperti ritengono che il fisso continui a rappresentare una soluzione prudente in una fase di grande incertezza e allo stesso tempo la possibilità di effettuare una nuova surroga in futuro consente ai mutuatari di beneficiare di eventuali miglioramenti del mercato qualora i tassi dovessero tornare a scendere.
Non esiste quindi una scelta valida per tutti: la convenienza della surroga dipende dalla situazione economica personale, dalla propensione al rischio e dalle aspettative sull’andamento dei tassi.
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