Trovare un ufficio può trasformarsi in una corsa a ostacoli, tra scarse disponibilità e prezzi in salita. A Milano e Roma la domanda è vivace, ma gli spazi migliori si liberano di rado e vengono assorbiti in tempi rapidi, spingendo i canoni verso nuovi massimi. Nel primo trimestre 2026, tra le due città sono stati affittati oltre 100mila metri quadrati di uffici: circa 65mila nel capoluogo lombardo e 36mila nella Capitale, secondo le analisi di Jll. Numeri che raccontano un mercato dinamico ma selettivo: a fare la differenza non è la quantità degli spazi disponibili, bensì la loro qualità, che resta difficile da reperire. Le aziende cercano infatti edifici moderni, efficienti dal punto di vista energetico, ben collegati, in zone centrali o ben servite, capaci di rispondere alle nuove esigenze delle aziende.
Milano
A Milano il tasso medio di spazi disponibili si attesta al 9,4%, ma scende al 3,6% per gli immobili migliori. I canoni continuano a salire, raggiungendo gli 820 euro al metro quadrato all’anno nella zona del Duomo e i 780 euro nell’area di Porta Nuova. Le locazioni oltre i 600 euro al metro quadrato annuo rappresentano ormai circa il 30% del totale, con una quota in crescita nelle fasce più alte sopra gli 800 euro.
«La riduzione delle dimensioni medie degli uffici affittati riflette una razionalizzazione degli spazi e una selezione più attenta verso immobili di altissima qualità», osserva Marco Pancotti, head of office agency Milano di Jll Italia. «Lo dimostra la forte pressione sugli immobili migliori e le attese di ulteriori aumenti nei prossimi mesi. L’offerta nelle zone centrali non basta a soddisfare la domanda e il mercato si sta quindi articolando su più poli».
Le aree centrali
La distribuzione delle operazioni evidenzia una netta concentrazione nelle aree centrali, che raccolgono circa il 40% delle superfici affittate: la zona del Duomo si conferma la più richiesta, pari a circa un quinto del totale. Allo stesso tempo, acquistano peso le aree semicentrali: quartieri quali CityLife, Farini-Isola e Scalo Porta Romana intercettano una quota crescente della domanda grazie a nuovi progetti e alla disponibilità di spazi moderni. La richiesta è trainata soprattutto dai servizi, con una presenza significativa di studi legali, società finanziarie e aziende legate alla tecnologia.
La Capitale
A Roma il mercato degli uffici ha registrato nel primo trimestre del 2026 circa 36mila metri quadrati affittati, oltre il doppio rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Il risultato è sostenuto da quattro operazioni superiori ai 5mila metri quadrati, la più rilevante delle quali è destinata alla pubblica amministrazione.
Gli immobili di alta qualità rappresentano il 57% delle superfici locate, a conferma di una domanda orientata verso spazi ben posizionati e con standard elevati, a fronte di una disponibilità limitata. La quota di uffici liberi resta sotto il 7% e scende all’1,5% per quelli di fascia più alta.
Il quartiere Eur
Forte concentrazione nelle zone centrali, che assorbono il 40% del totale, mentre l’area dell’Eur mantiene un ruolo di rilievo, con la transazione più ampia del trimestre. Dal punto di vista dei settori, si distinguono i servizi, in particolare studi legali e pubblica amministrazione. «La Capitale registra un andamento positivo nel primo trimestre del 2026, con superfici affittate più che raddoppiate rispetto allo stesso periodo del 2025», osserva Massimo Livi, head of office agency di Roma. «La domanda si concentra nel centro e all’Eur, che restano i principali punti di riferimento per le aziende. I canoni nel centro, oggi intorno ai 610 euro al metro quadrato all’anno, sono attesi in aumento nei prossimi mesi».
Nel settore si osserva anche un ritorno di interesse agli investimenti. Nel primo trimestre del 2026 sono stati allocati circa 690 milioni di euro, con una quota significativa destinata alla trasformazione degli immobili. Una parte rilevante delle operazioni riguarda edifici da riconvertire ad altri usi, in particolare residenziale e alberghiero. Tra i grandi centri, Milano ha registrato circa 260 milioni di euro di investimenti, mentre Roma si è attestata intorno ai 300 milioni, con un peso importante delle riconversioni.
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