Cosa rende una casa desiderabile agli occhi di chi può scegliere tra le migliori proprietà disponibili sul mercato? La domanda non riguarda soltanto chi possiede ville milionarie e residenze esclusive. Le preferenze degli acquirenti più facoltosi, infatti, anticipano spesso tendenze che influenzano l’intero settore immobiliare. Nei primi cinque mesi del 2026 le richieste di mutuo provenienti dall’estero sono cresciute del 63%, raggiungendo i 21,4 milioni di euro. Gli investitori arrivano soprattutto da Stati Uniti, Svizzera, Paesi Bassi, Germania e Paesi Scandinavi e si concentrano sul segmento medio-alto e luxury. Ad aumentare non è solo il numero delle operazioni, ma anche il loro valore: tra gennaio e maggio gli immobili oggetto delle richieste di finanziamento hanno raggiunto 21,4 milioni di euro, contro i 14,59 milioni dello stesso periodo del 2025, mentre l’ammontare dei mutui richiesti è salito da 8,4 a 12,27 milioni (dati Luxforsale e Quantum Creditech). Le scelte degli acquirenti internazionali permettono di individuare alcune caratteristiche che contribuiscono a rendere un immobile più attrattivo.
La collocazione dell’immobile è uno dei principali fattori di apprezzamento. L’appartamento nel centro storico di una grande città e la villa in una località esclusiva restano le tipologie abitative più apprezzate, ma secondo gli esperti gli acquirenti internazionali cercano soprattutto contesti che combinino qualità della vita, servizi, sicurezza e facilità di collegamento. Le regioni più richieste dagli stranieri sono Lombardia, Toscana, Liguria, Puglia e Sicilia. Territori accomunati però dalla capacità di offrire un’identità riconoscibile, infrastrutture adeguate e un elevato livello di attrattività turistica e residenziale.
Stazioni e aeroporti
Per un proprietario questo significa che alcuni elementi esterni all’immobile possono incidere sul valore quasi quanto una ristrutturazione. La vicinanza a stazioni, aeroporti, ospedali, scuole e servizi commerciali rappresenta infatti un fattore importante nelle valutazioni. Anche la qualità del contesto urbano, la presenza di aree verdi e la facilità di accesso ai principali collegamenti contribuiscono a rendere una casa più competitiva sul mercato.
Oggi il mercato guarda con crescente attenzione anche alle prestazioni energetiche: le abitazioni efficienti consentono di ridurre i consumi e offrono maggiore protezione rispetto ad aumenti dei costi. Non sorprende quindi che gli immobili in classi energetiche elevate risultino più competitivi e più interessanti per chi acquista con una prospettiva di lungo periodo.
Anche gli spazi esterni continuano a essere particolarmente apprezzati. Terrazzi abitabili, giardini privati, porticati e aree verdi rappresentano un valore aggiunto soprattutto per gli acquirenti internazionali, che spesso associano l’Italia a uno stile di vita caratterizzato dal rapporto con l’ambiente e dalla possibilità di vivere gli spazi all’aperto per buona parte dell’anno. Non sempre sono necessari interventi costosi. In molti casi una migliore organizzazione degli spazi esterni, una maggiore cura delle aree verdi o la creazione di zone dedicate al relax possono aumentare l’attrattività dell’immobile.
Uno degli aspetti più sottovalutati riguarda la regolarità della documentazione. Chi acquista tende a privilegiare immobili privi di criticità urbanistiche, catastali o amministrative. Difformità, pratiche non aggiornate o documentazione incompleta possono allungare i tempi della compravendita e ridurre l’interesse dei potenziali compratori. Per questo motivo verificare in anticipo la conformità catastale e urbanistica dell’immobile può rivelarsi un investimento più efficace di alcuni interventi estetici. La trasparenza assume un’importanza ancora maggiore quando l’acquirente risiede all’estero e deve gestire la trattativa a distanza.
I servizi
Un altro elemento interessante riguarda il profilo degli acquirenti. Se la maggioranza delle operazioni continua a essere legata a investimenti e seconde case, circa il 25% delle richieste proviene da famiglie che intendono trasferire stabilmente la propria residenza in Italia. Questo significa che nella scelta di un immobile assumono un peso crescente fattori quali la qualità dei servizi, la presenza di scuole internazionali, l’accessibilità dei trasporti e la vivibilità quotidiana del territorio.
«Stiamo assistendo a un cambiamento profondo nella percezione internazionale dell’Italia. Oggi il nostro Paese non viene scelto soltanto quale destinazione per una seconda casa o per un investimento immobiliare, ma come luogo in cui vivere, trasferire parte del proprio patrimonio e pianificare il futuro della famiglia», osserva Claudio Citzia, ceo di Luxforsale. «Il record registrato nei primi cinque mesi del 2026 conferma la forza di questo trend e la crescente attrattività dell’Italia nei confronti di investitori e famiglie ad alta capacità di spesa provenienti da tutto il mondo».
La tendenza contribuisce a spiegare perché alcuni elementi tradizionalmente associati al mercato del lusso stiano diventando rilevanti anche per immobili di fascia diversa. Efficienza energetica, spazi esterni fruibili, sicurezza del contesto urbano e servizi facilmente raggiungibili rappresentano oggi fattori sempre più determinanti nelle valutazioni degli acquirenti.
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