Il mattone rallenta. Questa è la realtà che emerge dai dati dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate riferiti al periodo tra aprile e giugno 2026. In questi mesi sono state vendute 201.596 abitazioni, appena 252 in più delle 201.344 dello stesso trimestre del 2025. Una crescita dello 0,1%, sintomo di un mercato che inizia a ristagnare. A Milano i dati sono invariati, mentre Firenze perde l’8,3%. A pesare sono i tassi dei mutui che salgono, un patrimonio immobiliare datato che non corrisponde ai bisogni di chi – a caro prezzo – compra e costi di ristrutturazione sempre più alti.
I capoluoghi
Nei capoluoghi le vendite crescono dello 0,5%, nel Nord Ovest dello 0,4% e al Sud dello 0,6%. Il Centro arretra dello 0,7%. La quota di compravendite di nuove costruzioni si ferma al 6,4% del totale. Questo vuol dire che il mercato residenziale italiano continua a dipendere quasi interamente dal patrimonio esistente, che è vecchio e inadatto alle esigenze contemporanee, soprattutto a livello di impiantistica. Inoltre il costo del denaro comincia a farsi sentire. Secondo la Banca d’Italia, il Taeg sui nuovi mutui per l’acquisto di abitazioni è passato dal 3,60% di giugno 2025 al 3,95% di giugno 2026. Un aumento di 0,35 punti percentuali per chi compra a credito. Il 46,6% degli acquisti effettuati da persone fisiche nel secondo trimestre è stato assistito da mutuo, una quota leggermente superiore a quella di un anno prima, quando era al 46%. «Il calo delle compravendite non significa necessariamente un calo della domanda» spiega a Moneta Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari. «È sempre più difficile trovare una casa adeguata e pronta per essere vissuta». Il problema riguarda soprattutto l’offerta, composta in gran parte da abitazioni risalenti agli anni Cinquanta e Sessanta, con un urgente bisogno di interventi sempre più costosi.
Milano caso emblematico
Milano è un caso emblematico. Dietro la crescita zero delle compravendite si nasconde anche il problema della quantità e della qualità dell’offerta. Sul mercato arrivano appartamenti con impianti preistorici. «Qualche anno fa per ristrutturare una casa potevi spendere più o meno mille euro al metro quadrato, oggi minimo duemila». A confermare il rincaro generale dell’edilizia sono i dati Istat: tra luglio 2019 e luglio 2026 l’indice del costo di costruzione di un fabbricato residenziale è passato da 95,8 a 121,3 punti, con un incremento del 26,6%. L’impennata si è concentrata soprattutto negli anni successivi alla pandemia, ma è proseguita anche nel 2026: a luglio i costi risultavano superiori del 4,1% rispetto allo stesso mese del 2025. L’indice misura i costi di materiali, manodopera, trasporti e noleggi per la costruzione di nuovi edifici, escludendo le spese di progettazione e i margini delle imprese. A livello nazionale, secondo una ricognizione pubblicata da Ing a settembre 2026, un intervento di ristrutturazione completo parte da 1.200 euro al metro quadrato e può superare i 2 mila per soluzioni di pregio. Per un appartamento di 80 metri quadrati significa mettere in conto almeno 96 mila euro, con una spesa che può oltrepassare i 160 mila. Al prezzo d’acquisto si aggiunge quindi un investimento considerevole, soprattutto nelle grandi città dove le quotazioni sono già elevate.
A Firenze, dove le transazioni sono diminuite dell’8,3%, entra in gioco un altro fattore. «Il tema non è che non compri, è che non vendi», sostiene Breglia. Gli affitti brevi infatti, ormai diffusi ben oltre il centro storico, rendono più conveniente affittare ai turisti che vendere, magari dovendo accettare compromessi a ribasso sul prezzo a causa dello stato dell’immobile.
La visione di lungo periodo
Passando a una visione di lungo periodo del mercato è evidente che la partita si giocherà sull’età di chi oggi possiede le case e su quella di chi domani potrebbe comprarle. Uno studio di Scenari Immobiliari, elaborato su dati dell’Agenzia delle Entrate e dell’Istat, stima il patrimonio abitativo nazionale in 5.663 miliardi di euro. Di questi 2.720 miliardi, il 48%, appartengono agli ultrasettantenni. La fascia tra 51 e 70 anni ne detiene un altro 32,3%: oltre l’80% della ricchezza residenziale è concentrato tra gli over 50. Agli under 30 resta appena il 2%, pari a 113 miliardi. A Milano gli over 70 detengono il 44%, . A Roma il 49%.
Il passaggio generazionale trasferirà quindi una massa enorme di immobili a un esiguo manipolo di giovani che si troverà ad affrontare grosse difficoltà nel mantenimento e nella vendita.
«Il dramma del futuro non è avere tante case, ma avere tanti debiti», avverte Breglia. Chi eredita un’abitazione completamente da ristrutturare o in una città dove la domanda è debole può ritrovarsi a pagare Imu, condominio e manutenzione senza riuscire a ricavarne un reddito. A quel punto potrebbe trovarsi davanti a un bivio: svendere l’immobile o indebitarsi per sostenere quelle opere di ammodernamento che già oggi stanno rallentando il mercato. Così il patrimonio ricevuto corre il rischio di diventare un peso prima di trasformarsi in una risorsa.
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