Un camino acceso, un soppalco trasformato in zona notte, una veranda luminosa o un sottotetto arredato possono rendere una casa attraente e persino giustificare un prezzo elevato. Prima di firmare una proposta di acquisto però, è necessario verificare che questi elementi siano regolari e possano essere utilizzati nel modo in cui vengono presentati. Lo stato di fatto, ovvero ciò che si vede durante la visita, deve coincidere con la planimetria catastale, utilizzata soprattutto a fini fiscali, ma anche con lo stato legittimo urbanistico-edilizio, ricostruito attraverso i titoli e le pratiche conservati dal Comune. La corrispondenza catastale, infatti, non dimostra da sola che un’opera sia stata autorizzata. Su un piano ancora diverso si colloca l’agibilità, che attesta la presenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico previste dalla legge. Le regole concrete possono inoltre cambiare in base alla Regione, al Comune, all’epoca dell’intervento e alla presenza di eventuali vincoli.
Accendere il fuoco
La presenza di un camino non garantisce che sia regolare, sicuro o che possa essere acceso. È necessario innanzitutto verificare che il focolare e la canna fumaria risultino nei titoli edilizi, ovvero nelle autorizzazioni e nelle pratiche depositate in Comune. Non basta che siano presenti da molti anni o compaiano nella planimetria catastale: un tecnico dovrà confrontare lo stato reale con i progetti autorizzati e accertare l’eventuale possibilità di regolarizzare le opere non documentate. Particolare attenzione è necessaria se la canna fumaria attraversa parti comuni o modifica il tetto o la facciata. L’assenso del condominio, infatti, non sostituisce il titolo edilizio richiesto.
È inoltre necessario richiedere i documenti previsti in base all’epoca e alle caratteristiche dell’impianto, tra cui la dichiarazione di conformità o, nei casi ammessi per gli impianti più vecchi, quella di rispondenza, oltre alle attestazioni di manutenzione. Un tecnico dovrà infine controllare lo stato della canna fumaria e il corretto scarico dei fumi. Se il camino è dotato di un inserto o di un termocamino alimentato a legna o pellet, bisognerà verificare anche le eventuali limitazioni regionali sull’utilizzo dei generatori a biomassa. Ci sono poi aree, come la Pianura Padana, dove è vietato accendere i camini per le regole anti smog.
Superfici
Un soppalco può aumentare la superficie utilizzabile, ma il titolo edilizio necessario dipende dalle sue caratteristiche. Una struttura di dimensioni rilevanti, stabilmente praticabile e destinata a camera o studio non può essere considerata alla stregua di un semplice arredo. Bisogna controllare che compaia nei progetti autorizzati e che rispetti le altezze sopra e sotto il piano, i limiti di superficie, i requisiti di illuminazione e aerazione e le norme di sicurezza relative a struttura, scala e parapetto. Non esiste una misura valida in tutta Italia: requisiti e proporzioni sono stabiliti anche dalle norme regionali e dai regolamenti edilizi comunali. È quindi rischioso affidarsi solo alla descrizione contenuta nell’annuncio o alle misurazioni fatte durante la visita.
Un problema simile riguarda i sottotetti. Una soffitta può essere legittimamente accessibile, arredata e dotata di finestre senza avere i requisiti per essere utilizzata come camera da letto. Prima dell’acquisto bisogna verificare la destinazione autorizzata, le altezze, i rapporti aeroilluminanti, l’isolamento e l’eventuale pratica di recupero abitativo. Anche in questo caso le discipline regionali sono determinanti. In Lombardia, per esempio, il recupero abitativo richiede generalmente un’altezza media ponderale di 2,40 metri, ridotta a 2,10 nei Comuni situati a più di 600 metri di altitudine. Il parametro non può però essere esteso automaticamente alle altre regioni.
Affacci
La chiusura di un balcone o di un terrazzo mediante vetri e infissi può creare nuova superficie e volumetria e richiedere un titolo edilizio. Non è sufficiente che la struttura venga definita smontabile o amovibile, occorre invece considerare le sue caratteristiche concrete, la stabilità e la trasformazione prodotta sull’edificio. L’acquirente deve verificare la pratica depositata in Comune, la corrispondenza con la planimetria catastale e l’eventuale presenza di vincoli paesaggistici. In condominio entrano in gioco anche la facciata, il decoro architettonico, le parti comuni e le disposizioni del regolamento. Una veranda presente da molti anni non è necessariamente regolare e l’epoca di costruzione non garantisce che possa essere sanata.
I controlli necessari
Nel caso in cui nell’abitazione siano presenti uno o più di questi elementi, gli esperti consigliano affidare a un geometra, architetto o ingegnere l’accesso agli atti del Comune e il confronto tra i progetti autorizzati e lo stato reale dell’abitazione. Se gli accertamenti non possono essere conclusi in tempo, nella proposta è possibile inserire una condizione che subordini l’acquisto all’esito positivo delle verifiche tecniche e urbanistiche. È inoltre importante ricordare che affidarsi a un’agenzia immobiliare non elimina la necessità di questi controlli. L’agente deve comunicare le irregolarità che conosce o che avrebbe potuto rilevare con la normale diligenza professionale ma, in assenza di uno specifico incarico, non è tenuto a compiere le indagini specialistiche. Può essere invece ritenuto responsabile se tace problematiche edilizie delle quali era o avrebbe dovuto essere a conoscenza. La tutela migliore resta quindi verificare la casa prima di assumere un impegno vincolante e versare la caparra.
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