Dieci miliardi di euro per realizzare o recuperare 100 mila alloggi entro il 2034. È questa la cifra che sintetizza il nuovo Piano Casa varato dal governo: un intervento che punta a dare una risposta strutturale all’emergenza abitativa italiana e, allo stesso tempo, a rilanciare il settore delle costruzioni. Approvato in via definitiva dal Senato, il provvedimento mette in campo risorse pubbliche, fondi europei e investimenti privati con un obiettivo preciso: aumentare l’offerta di abitazioni a prezzi accessibili. Non si tratta di una misura assistenziale, ma di un piano industriale che poggia su tre pilastri fondamentali: la rigenerazione e la manutenzione del patrimonio di edilizia pubblica esistente, la creazione di strumenti finanziari innovativi alimentati dai fondi di coesione nazionali ed europei, e il coinvolgimento massiccio dei capitali privati attraverso programmi infrastrutturali a burocrazia zero.
Il provvedimento si rivolge direttamente alla “fascia grigia” della popolazione: giovani coppie, anziani, genitori separati, studenti, ma anche lavoratori del comparto pubblico e privato, come insegnanti, personale sanitario e appartenenti alle Forze dell’ordine, categorie finora escluse dalle graduatorie per l’edilizia pubblica, ma impossibilitate a sostenere i prezzi del libero mercato.
Il primo pilastro
Il cuore operativo dell’intervento parte dal censimento e dal recupero delle strutture pubbliche esistenti. Il primo pilastro della legge prevede una procedura straordinaria di ricognizione degli immobili pubblici inutilizzati, non redditizi o degradati appartenenti a Stato, Regioni, enti locali e società pubbliche. A guidare questa operazione è l’architetto Felice Squitieri, nominato commissario straordinario di governo, che resterà in carica fino al 31 dicembre 2027 con poteri speciali di deroga burocratica per superare i veti e accelerare gli interventi.
«I primi cantieri del Piano Casa partiranno tra gennaio e marzo del prossimo anno; anche prima di Natale se sono particolarmente bravi», ha dichiarato l’esperto ricordando che non si tratta soltanto di «un programma edilizio», ma di «una politica nazionale che deve restituire alla casa il rango di infrastruttura civile e sociale». Squitieri ha poi dettagliato i primi passi operativi e la forte sinergia tecnica in corso con il soggetto gestore. «Stiamo già lavorando alla ricognizione del patrimonio immobiliare di edilizia residenziale pubblica (Erp) e poi passeremo a quello dello Stato», ha aggiunto precisando che è in corso la stesura del bando con Invitalia nella stesura del bando. Le risorse finanziarie saranno suddivise su base regionale «e poi, tramite bando, i territori presenteranno le richieste in base al proprio specifico fabbisogno», ha concluso Squitieri.
Gli stanziamenti per questa fase ammontano a circa 7,4 miliardi di euro, attinti da precedenti leggi di bilancio, dal 50% del Fondo sociale per il clima per l’efficientamento energetico Erp, e da 4,8 miliardi del Viminale per la rigenerazione urbana. Sul fronte delle tutele per gli inquilini, il provvedimento assicura nuova linfa alle misure di sostegno con il rifinanziamento del Fondo per la morosità incolpevole (24 milioni nel biennio 2026-2027) e introduce il diritto di riscatto dell’alloggio per gli assegnatari virtuosi che desiderano acquistare la prima casa.
Semplificazione
Il secondo pilastro istituisce un innovativo strumento finanziario: il “Fondo Housing Coesione”, gestito da Invimit Sgr e che parte con una dote iniziale di 100 milioni di euro per il 2026 derivanti dal Fondo per lo Sviluppo e la Coesione (Fsc) a cui si aggiungono le risorse derivanti dalla rimodulazione del Programma Nazionale Metro Plus e Città Medie del Sud. La vera forza dello strumento risiede nella flessibilità: le Regioni, le Province autonome e le amministrazioni centrali potranno alimentarlo convogliando le quote dei fondi europei destinate alla casa accessibile.
Per garantire che i cantieri partano immediatamente il legislatore ha introdotto una drastica cura contro la burocrazia. Per tutti gli interventi di ristrutturazione o demolizione e ricostruzione di edilizia sociale basterà una semplice Scia, con la possibilità di ottenere un incremento volumetrico o di superficie lorda fino al 20%. I tempi di approvazione sono azzerati grazie alla Conferenza dei servizi in forma semplificata e asincrona, che deve tassativamente chiudersi entro 30 o 40 giorni, introducendo un ferreo meccanismo di silenzio-assenso.
Inoltre, per accelerare il riuso degli spazi, sono ammessi requisiti dimensionali minimi ridotti (altezze interne a 2,40 metri e superfici minime fino a 20 metri quadri per i monolocali), e i cambi di destinazione d’uso sono semplificati, fermo restando il vincolo trentennale di destinazione a edilizia sociale.
L’alleanza con i privati
Il terzo pilastro rappresenta la vera novità di stampo liberale del provvedimento: l’attrazione dei capitali privati per la realizzazione di programmi infrastrutturali di edilizia integrata. Il testo finale, emendato dal Parlamento, ha rimosso l’obbligo di provenienza estera per gli investimenti superiori a un miliardo di euro, estendendo i vantaggi delle procedure accelerate anche alle imprese nazionali, costituite anche in forma di società di progetto. Per accedere alla corsia preferenziale dell’autorizzazione unica e alla dichiarazione di preminente interesse strategico nazionale, i privati devono garantire che almeno il 70% dell’importo complessivo dell’investimento residenziale sia destinato ad alloggi convenzionati con affitti o prezzi di vendita ridotti di almeno il 33% rispetto ai valori dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (Omi). Il restante 30% potrà essere immesso sul mercato a valore libero, garantendo così l’equilibrio economico dell’operazione.
I costruttori privati beneficiano di vantaggi straordinari: la superficie dell’edilizia convenzionata è totalmente esclusa dal calcolo della superficie lorda dell’intervento, i costi di bonifica delle aree possono essere interamente scomputati dagli oneri di urbanizzazione e gli onorari notarili per gli atti connessi sono ridotti al 50%. Il progetto consente inoltre di arricchire i comparti urbani inserendo quote dal 5 al 15% di spazi per coworking, artigianato, startup e negozi di vicinato, favorendo la nascita di quartieri vivi e sicuri. Gli interventi godranno di un bonus sulla superficie utile fino al 35% e si attueranno senza consumo di suolo vergine, puntando sulla rigenerazione di aree degradate e sul riuso dell’esistente.
Esecutivo soddisfatto
«Dalle parole ai fatti». Così la premier Giorgia Meloni ha salutato l’approvazione definitiva del testo, annunciato al Meeting di Rimini 2025 e poi messo nero su bianco nelle aule parlamentari. Il ministro delle Infrastrutture Matteo Salvini ha rimarcato come «dopo anni di chiacchiere e avere più di 60mila case pubbliche oggi vuote, avere i soldi, il personale e la legge che permette di sistemarle nell’arco di pochi mesi e di restituirle a chi è in lista d’attesa da tanti anni» è qualcosa che inorgoglisce. Ma, come da lui stesso sottolineato «adesso bisogna correre». Anche per riportare l’edilizia al suo ruolo naturale di volano della crescita economica.
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