La mansarda esercita un fascino particolare. Spazi raccolti, illuminazione naturale e viste privilegiate contribuiscono a renderla una soluzione abitativa unica. Negli ultimi anni, inoltre, il recupero dei sottotetti ha assunto un ruolo rilevante, sia per il riuso del patrimonio esistente sia per rispondere alla crescente domanda di abitazioni nelle aree urbane più dense. È però importante sapere in quali casi una mansarda possa essere considerata davvero abitabile.
La distinzione tra mansarda e sottotetto è essenziale, perché determina se uno spazio possa essere abitato. Il sottotetto è generalmente un volume tecnico o di servizio, mentre la mansarda è un ambiente destinato alla permanenza delle persone e deve quindi rispettare precisi requisiti normativi. Per essere abitabile, una mansarda deve garantire innanzitutto adeguate altezze interne: la normativa nazionale prevede 2,70 metri per i locali principali e 2,40 per quelli di servizio, valori che nelle coperture inclinate si calcolano attraverso l’altezza media ponderale, con limiti minimi nei punti più bassi generalmente intorno a 1,50 metri. A questo si aggiungono i requisiti igienico-sanitari, tra cui un rapporto tra superficie finestrata e pavimento di almeno un ottavo e la presenza di aperture in grado di assicurare una ventilazione naturale adeguata. È inoltre necessario garantire isolamento, efficienza energetica e impianti conformi alle normative.
I parametri
Quando queste condizioni non sono presenti, lo spazio resta un sottotetto, ma può essere recuperato. La trasformazione in mansarda è possibile solo se l’altezza media e quella minima rientrano nei parametri previsti a livello comunale e regionale, se sono garantite adeguate illuminazione e aerazione e se viene presentato il corretto titolo edilizio, quale Scia o permesso di costruire. Occorre inoltre rispettare eventuali limiti su volumi e sagoma del tetto: in alcuni casi sono ammesse modifiche leggere, tra cui l’apertura di abbaini, mentre in altri sono vietati interventi che alterino la volumetria.
Sul piano economico le mansarde stanno vivendo una fase di forte rivalutazione. Un sottotetto da ristrutturare ha un prezzo medio intorno ai 2.000 euro al metro quadrato, mentre una mansarda abitabile raggiunge mediamente i 3.375 euro al metro quadrato. Il divario si amplia ulteriormente nei grandi centri urbani: a Milano, ad esempio, le quotazioni superano i 5.600 euro al metro quadrato, con punte nel centro storico oltre i 10.000 euro (dati Mce Lab).
Riqualificazione
La riqualificazione rappresenta la leva principale di crescita. Interventi completi che includono isolamento, nuovi impianti e ridefinizione degli spazi possono generare incrementi compresi tra il 20% e il 30%, con punte che sfiorano il 50% nel caso di sottotetti completamente grezzi. Anche sul fronte locazioni, un immobile ristrutturato consente di ottenere canoni superiori fino al 22% rispetto a soluzioni non riqualificate. Il mercato premia l’efficienza: l’introduzione di impianti moderni, ad esempio pompe di calore o sistemi fotovoltaici, può far salire le quotazioni tra il 3% e l’8%.
Un altro elemento distintivo è rappresentato dalla velocità di assorbimento: circa il 40% delle mansarde viene venduto in meno di sei mesi. «Metrature e tagli agili in linea con le richieste immobiliari e costi concorrenziali con gli appartamenti classici, con soluzioni di vista panoramica e indipendenza sono alcuni elementi che stanno facendo riscoprire le mansarde», spiega Massimiliano Pierini, Coordinatore di Mce Lab. «Soprattutto nei borghi e nei centri storici, in cui la costruzione di nuovi edifici è spesso impensabile e vincolata, lo sviluppo della verticalità della superficie consente di valorizzare l’immobile».
I giovani
A comprare mansarde sono soprattutto i giovani tra i 18 e i 34 anni, che rappresentano il 26,1% degli acquirenti (secondo i dati dell’Ufficio Studi di Tecnocasa). Nel 57% dei casi l’acquisto avviene per destinarle ad abitazione principale, seguono le case vacanza (12,5%). La componente legata all’investimento si mantiene su livelli elevati, superando il 30%. Rispetto al 2024, gli esperti segnalano una crescita della quota di acquisti orientati alla casa vacanza, mentre si registra un lieve calo degli acquisti per investimento. La mansarda non è più solo una soluzione per studenti in stile bohémien: le compravendite risultano oggi bilanciate tra single e famiglie. Nel 2025 il 52% delle unità è stato acquistato da persone che vivono da sole, mentre il 48% da nuclei familiari. Inoltre, circa due mansarde su tre vengono comprate senza ricorrere a un mutuo bancario.
Valorizzazione
Secondo gli esperti, per valorizzare questa tipologia abitativa è necessario intervenire sulla qualità degli spazi. Il comfort termico è centrale e richiede un’attenta progettazione dell’isolamento e serramenti ad alta efficienza. A questo si affianca il tema della ventilazione, migliorabile attraverso il corretto posizionamento dei lucernari o l’adozione di sistemi meccanici. Un altro elemento decisivo è l’illuminazione naturale, che richiede particolare attenzione all’orientamento delle finestre per tetti. Anche la progettazione degli interni incide in modo significativo, con soluzioni su misura capaci di adattarsi alle geometrie inclinate e sfruttare al meglio le altezze disponibili.
Questa tipologia si conferma quindi capace di unire qualità abitativa e valore economico, con un posizionamento sempre più legato all’efficienza e alla cura progettuale.
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