Con l’approvazione del Piano Casa il governo vuole andare incontro a un ventaglio di istanze che da tempo arrivano dal settore immobiliare, di cui l’emergenza abitativa è senz’altro la principale, ma non l’unica. In questa chiave il giudizio di Confedilizia, l’associazione dei proprietari di immobili, è stato molto positivo. Lo dice in questa chiacchierata con Moneta il presidente Giorgio Spaziani Testa.
Presidente, perché avete apprezzato in toto il Piano Casa?
«Pensiamo che si tratti di un approccio adeguato al tema dell’abitare nella sua complessità, specie se consideriamo che nel pacchetto casa è compreso anche il disegno di legge in materia di sfratti. Infatti, si interviene su tre diversi ambiti: il recupero delle case popolari, i programmi misti di intervento pubblico-privato per chi non ha accesso alle case popolari, e il rilancio dell’affitto privato attraverso maggiori garanzie e tutele per i proprietari».
Si poteva fare di più? Ha qualche suggerimento per un Piano Casa 2?
«L’ideale sarebbe dare anche un segnale fiscale. Per esempio azzerare l’Imu per chi affitta a canone concordato. E poi, nel tempo, incrementare i fondi per gli aiuti agli inquilini».
Recuperare il patrimonio immobiliare, ristrutturare e mettere a norma circa 62 mila immobili pubblici (Case Popolari): di che tipo di immobili si stratta?
«Si tratta essenzialmente di alloggi di edilizia residenziale pubblica e sociale non assegnati in quanto inagibili per via di gravi carenze manutentive. Ed era davvero ora che si procedesse a questa operazione. Non è tollerabile che vi siano migliaia di persone in graduatoria in attesa di una casa popolare e nello stesso tempo si lascino deperire così tanti alloggi destinati proprio a quella finalità».
Nel Piano vanno conteggiate anche le case abusivamente occupate?
«Il decreto non ne parla, ma sappiamo che sono oltre 20 mila le case popolari illegalmente detenute. Occorre assolutamente procedere alla messa a disposizione di chi ne ha diritto anche di queste abitazioni».
Sono previsti anche investimenti privati: come renderli attraenti?
«Mi pare che a renderli interessanti ci siano soprattutto due elementi, che il decreto legge ha individuato proprio a questo scopo. Da un lato, il fatto che il 30% delle case realizzate dai privati coinvolti nei progetti di edilizia integrata possano essere poi vendute e locate a prezzi e canoni di mercato. Dall’altro, sul rimanente 70% c’è la previsione di procedure amministrative semplificate per gli interventi riguardanti gli alloggi di edilizia residenziale convenzionata: sono quel tipo di adempimenti che spesso scoraggiano gli investitori».
Sul mercato come è stata l’accoglienza?
«Mi risulta che esista un concreto interesse sia da parte di operatori italiani, sia di investitori internazionali».
Che conseguenze prevede sul mercato immobiliare, canoni e prezzi?
«Non vedo riflessi particolari. Certamente vi saranno effetti positivi su tutti i luoghi in cui insistono le case popolari che saranno riqualificate, e quindi anche una valorizzazione del patrimonio immobiliare circostante».
Le semplificazioni amministrative previste riguardano solo il patrimonio pubblico o anche gli interventi dei privati?
«I vantaggi riguardano esclusivamente le attività svolte da privati per realizzare alloggi di edilizia convenzionata».
Qual è il nodo del contendere sul ruolo della soprintendenza?
«È il rapporto fra l’esigenza di accelerare gli interventi di edilizia convenzionata e i poteri di tutela paesaggistica e culturale delle soprintendenze. Mi pare che il testo finale pubblicato in Gazzetta Ufficiale, con la conferenza dei servizi semplificata, rappresenti un punto di equilibrio».
Sgomberi e sfratti sono due cose diverse. Partiamo dei primi, cosa cambia?
«Sugli sgomberi (la liberazione delle case abusivamente occupate, ndr), il cambiamento è già avvenuto con il varo delle norme penali contenute nel primo decreto Sicurezza, che sul piano civilistico hanno migliorato la reazione a un fenomeno francamente odioso. La procedura accelerata prevede l’intervento delle Forze dell’ordine autorizzate anche solo verbalmente dal pubblico ministero. Mentre sul piano civile si semplifica molto: basterà presentare il titolo per ottenere la liberazione dell’immobile».
E per gli sfratti?
«Per quanto riguarda gli sfratti (la liberazione degli immobili locati, ndr), il disegno di legge introduce diversi miglioramenti all’attuale disciplina, che in parte recepiscono le proposte della Confedilizia. Così si mira a rendere i tempi più certi e più rapidi: attraverso una serie di ritocchi al Codice di procedura civile, sono introdotte semplificazioni in materia di notifiche, abbreviazione di termini, affidamento delle esecuzioni a nuovi soggetti. E in Parlamento si potrà lavorare per migliorare ancora il testo, che per ora conosciamo solo in bozza».
Ci dica dell’affidamento delle esecuzioni a nuovi soggetti.
«Noi avevamo proposto di affidare l’attività di esecuzione degli sfratti anche ad altri soggetti oltre agli ufficiali giudiziari, sul modello del custode nelle vendite giudiziarie. Il governo ha recepito il principio e nel testo è previsto che, su istanza del locatore, il giudice può designare un istituto di vendite giudiziarie a fare queste operazioni. È una novità che aumenta l’efficienza e supplisce alla carenza di organico degli ufficiali giudiziari».
Per quali motivi il proprietario potrà chiedere la nuova ingiunzione di rilascio?
«Sulla base del testo fin qui conosciuto vale solo per le finite locazioni, che rappresentano una parte minoritaria degli sfratti rispetto alla morosità. Sicuramente le procedure diverranno più snelle, sollevando i Tribunali da molti adempimenti».
Nei contratti che prevedono il 4+4 o il 3+2 a canone concordato, il proprietario potrà chiedere l’ingiunzione di rilascio già al termine del periodo iniziale?
«No, il nuovo procedimento si applicherà allo scadere del secondo periodo contrattuale».
In base al funzionamento dei tribunali italiani, che impatto stimate con le nuove norme sui tempi degli sfratti?
«Pensiamo che il provvedimento avrà in linea generale un impatto positivo, anche se naturalmente incideranno le differenze di efficienza e di organici esistenti nelle varie realtà territoriali. I tempi oggi dipendono quindi dalle singole realtà locali. Diciamo che per la sola fase esecutiva si può andare da pochi mesi a un anno. In ogni caso, mi lasci dire: l’obiettivo dello snellimento delle procedure di rilascio degli immobili non deve essere quello di avere più sfratti, ma più affitti. E, di conseguenza, un calmieramento dei canoni di locazione».
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