Mutui e Casa

I palazzi trofeo sono i nuovi beni rifugio. Le operazioni simbolo da Milano a Roma

Dietro gli accordi record degli ultimi anni, i cambiamenti del mercato: gruppi internazionali, fondi sovrani mediorientali e maison del lusso investono su un numero sempre più ristretto di immobili considerati unici

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Il nuovo bene rifugio non è l’oro. E nemmeno il bitcoin. È il palazzo giusto, nella via giusta, della città giusta. Un edificio storico nel Quadrilatero della moda milanese o nel cuore monumentale di Roma oggi vale quanto una grande operazione industriale. E, come un’opera d’arte, non si compra soltanto per i flussi di cassa che genera, ma perché è irripetibile.

La dimostrazione più evidente risale all’aprile 2024 quando Kering ha sborsato 1,3 miliardi per acquistare da Blackstone il palazzo di via Monte Napoleone 8, sede dello storico Cova oltre che di boutique Prada e Saint Laurent. La più grande operazione mai realizzata in Italia su un singolo immobile e la più importante transazione immobiliare europea dell’anno. Ma il dato più interessante è quello arrivato due anni dopo. Nell’aprile 2026 Kering ha monetizzato parte dell’investimento cedendo l’80% dell’edificio al gruppo qatariota Al Mirqab, mantenendone il 20% e incassando oltre 700 milioni immediatamente, con un ulteriore pagamento differito. Un’operazione di ingegneria finanziaria che conferma come gli immobili iconici siano diventati un’asset class globale.

Che non si tratti di un caso isolato lo dimostra un’altra operazione conclusa nelle scorse settimane a Milano. L’imprenditore Davide Bizzi ha acquistato per circa 50 milioni di euro il palazzo di via Cappuccini 6. L’edificio, costruito nel 1911, è stato pagato oltre 15 mila euro al metro quadro. Colpisce la struttura dell’operazione. Bizzi & Partners ha utilizzato una società veicolo di cartolarizzazione immobiliare, con Banca Finint nel ruolo di arranger, Bpm come finanziatore e un investitore estero anonimo tra i sottoscrittori dei titoli. Un’architettura finanziaria che fotografa l’evoluzione del mercato: i palazzi più prestigiosi non sono più immobili da mettere a reddito, ma diventano il sottostante di operazioni nelle quali si intrecciano capitale internazionale, leva bancaria e sviluppo immobiliare. Il contratto impone la completa liberazione dell’edificio, con una penale di 750 euro al giorno se anche un solo locale non verrà riconsegnato nei tempi previsti. Un dettaglio che lascia intuire come il progetto guardi a una valorizzazione unitaria, probabilmente attraverso una destinazione alberghiera.

Il fenomeno non riguarda soltanto Milano. I grandi fondi internazionali, i fondi sovrani mediorientali, le maison del lusso e gli investitori istituzionali stanno concentrando le risorse su un numero sempre più ristretto di trophy asset: edifici storici posizionati nelle vie più prestigiose e occupati da tenant di primissimo livello. Sono immobili che garantiscono redditi stabili, protezione dall’inflazione e soprattutto scarsità, la caratteristica che ha fatto esplodere le valutazioni. Non è un caso che proprio via Monte Napoleone abbia superato Fifth Avenue a New York e Bond Street a Londra nella classifica mondiale delle vie commerciali più costose. In queste strade il valore non è più determinato dagli affitti, ma dalla possibilità di controllare una posizione che nessun concorrente potrà mai ricreare.

Anche le altre grandi operazioni concluse negli ultimi due anni confermano questa tendenza. A Milano gli investimenti continuano a concentrarsi sugli immobili prime del centro storico. Ne è un esempio anche Palazzo Taverna, in via Bigli, acquistato alla fine del 2025 dal gruppo brasiliano Jhsf per circa 53 milioni di euro, oltre 22 mila euro al metro. L’edificio dovrebbe essere trasformato in una struttura ricettiva. A Roma, invece, il mercato si è mosso soprattutto su edifici direzionali e strutture alberghiere. Fra le ultime operazioni, l’acquisto da parte della piattaforma alberghiera Petra (che gestisce un portfolio da oltre 1 miliardo) dell’hotel CitizenM Rome Isola Tiberina per 80 milioni. Secondo gli operatori, gli investitori internazionali cercano oggi sempre meno portafogli diffusi e sempre più singoli immobili simbolo, capaci di mantenere valore anche nelle fasi di rallentamento economico.

Il risultato è una crescente polarizzazione. Mentre gli immobili secondari continuano a soffrire, i palazzi migliori vedono comprimersi ulteriormente i rendimenti e aumentare i prezzi. È il flight to quality: quando cresce l’incertezza, il capitale non esce dal real estate ma si concentra sugli asset considerati più sicuri e liquidi. A correre è una fascia sempre più ristretta di immobili che, per posizione, caratteristiche architettoniche e potenziale di valorizzazione, viene ormai considerata un mercato globale. Per l’Italia questa dinamica rappresenta al tempo stesso un’opportunità e una sfida. Da un lato conferma la capacità di Milano e Roma di attrarre capitali internazionali; dall’altro evidenzia come il mercato sia diventato più selettivo. Serve un edificio con caratteristiche uniche, dimensioni adeguate, valore architettonico e la possibilità di ospitare marchi globali o strutture ricettive di fascia alta. Il “mattone a peso d’oro”, insomma, non è più semplicemente real estate ma finanza, lusso e geopolitica insieme. Per i grandi investitori internazionali presidiare un “civico” in via Monte Napoleone, Bigli o via Cappuccini significa assicurarsi uno dei pochi asset realmente scarsi rimasti nell’economia globale. È questa scarsità a sostenere valutazioni record.