Dopo tre anni segnati da tassi d’interesse in salita, elevati costi di costruzione e valori immobiliari in discesa, il mercato del real estate intravede una nuova fase. In questo scenario l’Italia torna al centro delle strategie di investimento di Hines, il colosso americano dell’immobiliare che già oggi gestisce nel nostro Paese circa 8 miliardi di euro di asset. Il motivo è duplice. Da un lato ci stiamo lasciando alle spalle le incertezze che avevano rallentato le operazioni, soprattutto a Milano. Dall’altro, l’Italia continua a offrire un equilibrio raro tra presenza di operatori locali solidi e una concorrenza internazionale meno aggressiva rispetto a piazze come Londra, Parigi o Francoforte. Senza dimenticare la maggiore stabilità politica e istituzionale rispetto al passato. «Entriamo in quella che definiamo un nuovo ciclo di sviluppo immobiliare», spiega a Moneta Lars Huber, managing partner e capo dell’Europa di Hines.
A cambiare il quadro è anche il ritorno delle banche tradizionali nel credito immobiliare. Due anni fa il mercato era dominato quasi esclusivamente dai fondi di debito alternativi, che avevano approfittato della scarsità di finanziamenti applicando margini elevati. Ora però, con valori immobiliari stabilizzati e maggiore liquidità sul fronte del debito, gli istituti tradizionali stanno tornando competitivi e ciò consente anche agli investitori equity di rientrare facendo leva sul debito, spiega Huber. Il risultato dovrebbe essere un aumento dei volumi delle transazioni già entro la fine dell’anno. Non solo a Milano, ma anche a Roma e nelle principali città del Nord Italia come Firenze, Bologna e Torino. A coordinare le attività del gruppo è il team guidato da Raoul Ravara, country Head di Hines in Italia, di cui fanno parte professionisti nell’asset management, nella costruzione, nel design e nella pianificazione urbanistica.
Tra i comparti più promettenti c’è senza dubbio lo student housing. L’Italia continua ad attirare studenti internazionali, ma il numero di posti disponibili in residenze dedicate resta molto basso. In Italia il provision rate (la percentuale di posti letto disponibili in alloggi attrezzati rispetto al numero totale di studenti fuori sede) «è ancora sotto il 10%, mentre nel Regno Unito siamo intorno al 40%», sottolinea Huber. Tradotto: la maggior parte degli studenti continua a vivere in appartamenti improvvisati o in soluzioni poco efficienti. Ed è qui che si apre uno spazio enorme di crescita. La forza degli studentati moderni non è soltanto immobiliare ma anche sociale. «Le residenze hanno un wi-fi che funziona, spazi comuni, sicurezza, servizi. E per i genitori, soprattutto stranieri, sapere che i figli sono al sicuro è fondamentale».
A crescere sarà anche il build-to-rent, in un’Europa che soffre una carenza strutturale di abitazioni. Secondo Huber, molte città europee hanno sbagliato approccio cercando di risolvere il problema con controlli sugli affitti e regolamentazioni rigide. «La soluzione migliore non è bloccare i prezzi, ma aumentare l’offerta». Negli ultimi anni l’aumento dei tassi, dei costi di costruzione e delle normative aveva praticamente paralizzato lo sviluppo immobiliare. Ora però il mercato sta lentamente ripartendo.
Anche la logistica continua a crescere, ma in modo più ordinato rispetto al passato. Paradossalmente, proprio la rigidità europea sulle autorizzazioni urbanistiche viene vista come un vantaggio competitivo. «Negli Stati Uniti si può costruire molto più liberamente, ma questo rischia di creare eccessi di offerta. In Europa, invece, i vincoli hanno aiutato a controllare il mercato», evidenzia il manager.
Più complesso il capitolo uffici. Dopo il Covid e l’esplosione dello smart working, il settore si è spaccato in due. Da una parte gli immobili secondari, in location poco attrattive, destinati a soffrire ancora a lungo. Dall’altra gli uffici cosiddetti prime, efficienti e ricchi di servizi, che continuano ad attirare domanda. Per molti palazzi degli anni Settanta e Ottanta la soluzione passa dalla riconversione. «Strutture mantenute, facciate rifatte, spazi interni adattati a biblioteche, palestre e aree comuni. Dal punto di vista della sostenibilità è una soluzione intelligente».
Il tema più caldo del momento resta però quello dei data center, alimentato dalla crescita dell’intelligenza artificiale e della data economy. E qui l’Italia, secondo Hines, parte con un vantaggio competitivo enorme: «Altri Paesi europei vorrebbero avere la capacità energetica italiana». Il gruppo opera soprattutto nella fase preliminare dello sviluppo. «Cerchiamo aree, otteniamo i permessi, lavoriamo con le utilities e trasformiamo terreni non pronti in powered land, cioè in aree già predisposte per ospitare data center». Poi arrivano i cosiddetti hyperscaler e gli operatori specializzati che costruiscono le infrastrutture vere e proprie. Un lavoro che richiede competenze urbanistiche, legali, energetiche e operative, tanto che Hines ha una divisione dedicata perché è quasi un investimento a sé.
Ma il progetto simbolo della filosofia Hines in Italia resta la Torre Velasca di Milano. Più che un intervento immobiliare, una vera operazione culturale. «È un esempio perfetto di ciò che intendiamo per rigenerazione: prendere un edificio iconico e restituirgli energia e vita». Oggi la torre ospita uffici, residenze, ristoranti, negozi, una spa e una palestra. Attorno, una piazza completamente trasformata rispetto al passato.
È il concetto di “placemaking”, al centro della filosofia di Gerald Hines fin dagli anni Sessanta. «Non basta costruire edifici. Bisogna creare luoghi in cui le persone desiderino stare». Come l’idea, già negli anni Sessanta in Texas, di inserire una pista di pattinaggio aperta tutto l’anno all’interno di un centro commerciale. «Il placemaking crea valore non solo per l’immobile, ma anche per la comunità». E proprio la rigenerazione urbana, più che nuovi grattacieli, sarà secondo Huber il futuro di Milano. «Non credo che i prossimi dieci anni saranno dominati da nuove torri. Ci sarà invece moltissimo lavoro da fare sugli edifici esistenti».
Infine il senior housing, destinato a diventare uno dei grandi temi europei. «L’Italia è un Paese molto anziano, ma il problema riguarda tutta l’Europa». Il settore, però, è molto più complesso rispetto agli studentati perché non riguarda solo l’immobile ma anche i servizi sanitari e assistenziali. «Le soluzioni migliori nasceranno quando una gestione di qualità si unirà a un immobiliare di qualità». Per ora il mercato resta frammentato, senza grandi operatori dominanti. «Poi c’è il tema dei finanziamenti: quanto è privato e quanto pubblico? Gli anziani pagano direttamente? Intervengono i fondi pensione o lo Stato? C’è ancora molto lavoro da fare», conclude Huber.
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